viernes, 14 de enero de 2011

MEDIOS ALTERNOS DE RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS

Condominios
¿QUÉ DEBE HACER UN COPROPIETARIO PARA REALIZAR UNA REMODELACIÓN EN SU PROPIEDAD?
El primer paso de un copropietario que desea hacer remodelaciones en su propiedad, es notificar al administrador del trabajo a realizar (y aunque la ley no lo exige, es conveniente que también notifique a la Junta de Condominio) y verificar cuales son las previsiones que pudieran existir en el Documento de condominio y los reglamentos (horario de trabajo, disposición de escombros, protección de ascensores etc.) a los fines de cuidar afectar lo menos posible al resto de la comunidad.
¿QUÉ OCURRE CUANDO UNA PROPIEDAD (PARTICULAR O COMÚN) ES DAÑADA POR UN PROPIETARIO?
El propietario que causa un daño es responsable de reponer el perjuicio causado. Lo mismo se aplica si el daño es producido por alguna de las personas a su cargo (familiar, amigo, personal de servicio o contratado para algún trabajo).
¿LOS DAÑOS CAUSADOS POR UN COPROPIETARIO DEBEN SER CARGADOS EN SUS RECIBOS DE CONDOMINIO?
Únicamente si estos daños fueron causados a una cosa común, pueden ser relacionados en su recibo de condominio. Si un copropietario causa daños a otro/s copropietario/s, ambas partes deben llegar al acuerdo reparatorio y las instancias de administración del condominio solo tienen cabida como “oficiante de buena voluntad” si las partes así lo solicitan.
¿QUÉ HAGO CUANDO EL BANCO NO QUIERE ABRIR UNA CUENTA, PORQUE LA JUNTA DE CONDOMINIO NO ES PERSONA JURÍDICA?
Fui elegido por mis vecinos para administrar el condominio de un edificio de 40 familias, construido por INAVI hace 40 ó más años. Está bien conservado. Entiendo que la LPH en su artículo 49 dice que estas propiedades las rige su propia Ley (INAVI). Mi problema en concreto es el siguiente: fallece el anterior administrador. La cuenta del condominio estaba a su nombre como persona natural y sólo firmaba él. Quiero resolver este problema en forma permanente pero cuando fui al banco me informaron que no podía abrir una cuenta a nombre del condominio, como persona jurídica. ¿Qué puedo hacer para lograr mi objetivo? En mi comunidad hacemos la autogestión de nuestro condominio. Pedro: Su banco tiene razón en no abrir la cuenta como persona jurídica,
Pues los condominios no cuentan con esta condición, pero si puede abrirlo a nombre del condominio, con un administrador y varios copropietarios responsables de la cuenta. Esta es una decisión del gerente de la sucursal y si el banco adonde fue no quiere abrirle una cuenta a nombre del condominio, cambie de banco. Los documentos que solicitan estas instituciones para abrir las cuentas son el acta de asamblea donde se designa el administrador y la Junta de Condominio (de donde salen las firmas autorizadas para movilizarlas), la carta solicitando la apertura y notificando quienes son las firmas autorizadas y fotocopias de las cedulas de identidad de estas personas (por supuesto deben ir al banco a llenar la ficha con sus firmas). El trámite usualmente es simple, así que probablemente le están haciendo inconvenientes por desconocimiento del funcionario que lo atendió. Recuerde que lo deseable es que abra varias cuentas y que en todas debe exigirse firmas conjuntas (con la suya como administrador siempre presente): la corriente para realizar los pagos, una de ahorro o activos líquidos, que le generen intereses al fondo de reserva e incremente el patrimonio del condominio y una cuenta de ahorro para las prestaciones sociales de su conserje (si tienen más personal contratado, una cuenta para cada uno). Confiamos logren solventar este impasse y le deseamos éxitos en su gestión de administración. Reciba nuestros saludos.
¿PUEDE UN COPROPIETARIO PAGAR CANTIDADES IRRISORIAS DEL COMPROMISO DE PAGO?
¿Cuando un copropietario es demandado por falta de pago en sus recibos de condominio, él puede comprometerse a pagar en cantidad irrisoria al mes, digamos 5 ó 10 mil bolívares lo adeudado?. ¿Un tribunal aceptaría esa condición? Trina de Manzano RESPUESTA Trina: El artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que las deudas de condominio tienen privilegio sobre otras y ello es así, porque el incumplimiento de pago de un copropietario además de afectarle a él también perjudica a un colectivo. Vera si lee el artículo 14 de la LPH, que indica que los recibos de condominio tienen fuerza ejecutiva y ocurre porque los cargos relacionados en estos recibos son gastos efectivamente realizados y generalmente recurrentes, lo que significa que el administrador del condominio lo que hace al presentar el recibo es solicitar se le reintegre los pagos que ha efectuado (con recursos del condominio) a nombre (causados) del copropietario. De lo explicado se deduce que se podría llegar a convenimientos de pago para solventar una deuda con el condominio, pero nunca pagos inferiores a los cargos que el copropietario causa mensualmente más abonos a la deuda a solventar y que nosotros recomendamos sean ajustadas a cuotas exactas (una o varias) por pagar. En todo caso, quienes aceptan estos convenimientos de pago son los condominios y si las ofertas recibidas no les conviene, la acción judicial para cobrar la deuda puede llegar hasta el remate del apartamento del copropietario moroso. Esperando haber respondido a su consulta, le saludo.
'¿Tenemos que seguir subsidiando el "Caradurismo" de la gente? 'En este edificio hay un grupo de morosos (todos propietarios), quienes buscan miles de excusas para no pagar las cuotas de condominio y por el servicio de agua. Tenemos registrada la Junta de Condominio, pero las persona que están al frente de esta, no son las mismas que originalmente la legalizaron, existe un reglamento interno acerca de deberes y derechos de los propietarios, el cual precisa que se pueden tomar medidas en esos casos, y de hecho se ha procedido a "cortar" el servicio de agua como medida de presión. De nada ha valido el diálogo, los plazos, la condescendencia y hasta pasar por alto los reclamos de los que sí pagan, lo que le ha acarreado serios problemas a los integrantes de la Junta. No obstante, los morosos ponen como excusas tener niños y si se les corta el agua les violan sus derechos, de acuerdo a la LOPNA, utilizan amenazas y violencia para amedrentar a los responsables del condominio, que la situación está difícil pero, lo asombroso es, que el dinero les alcanza y les sobra para amoblar lujosamente las viviendas, ingerir licor y otras cosas... en sus apartamentos a diestra y siniestra burlándose del resto de los vecinos, se roban la luz del medidor del pasillo, además existe la presunción (el ruido del agua corriendo y no hay nadie en la vivienda durante varias horas del día),de que uno de ellos deja una llave de agua abierta todo el día, por lo que los recibos llegan con montos exorbitantes. Lo grave del asunto, es que en múltiples ocasiones nos han cortado el servicio por demora de pago y tenemos la amenaza de que se llevarán el tubo matriz, consecuencia nefasta que sufriremos también los solventes.
 ¿Qué hacer en esa situación, para obligarlos a pagar? ¿Es ilegal cerrarles la llave de paso? ¿Se violan sus derechos y entonces los demás solo tenemos deberes? ¿Tenemos que seguir subsidiando el Caradurismo de la gente? ¿Existe posibilidad de sacar del edificio a cualquier propietario indeseable?  Efectivamente los alegatos sobre la ilegalidad del corte de agua que hacen estas personas son jurídicamente correctos, sin embargo le vamos a plantear el argumento para soportar la acción que usted esta comentando. Lo primero que tienen que hacer es eliminar el término de "corte de agua" pues este esta restringido a la empresa prestataria del servicio, Sin embargo, el condominio es dueño de un patrimonio del que si puede disponer: el sistema de hidroneumático y la red de tuberías del edificio. Lo que ustedes van a regular es el uso de este patrimonio, que esta restringido a los copropietarios solventes con el condominio. Así que el propietario moroso que quiera agua, que baje al patio del edificio y la cargue hasta su apartamento, pues al no contribuir con el mantenimiento del equipo y con la energía que este requiere, la Junta lo priva de su uso. Esta acción deberá estar acompañada de una "visita de cortesía" previa a la prefectura de su localidad, donde plantearan su problema y requerirán del apoyo para solventarlo. Les sugerimos esta acción, pues es a esta instancia a donde primero recurren quienes tienen las conductas por ustedes descritas y de esta forma se les anula.
Sin embargo, por lo reseñado por ustedes estimo necesario ir más allá y les sugeriría que invitaran al Prefecto a hacer una visita a su condominio a evidenciar los robos de electricidad y los botes de agua. De existir el Juez de Paz en su localidad, coordinaría esta visita con ambas figuras y buscaría su mediación para presionar a los morosos a solventar su situación. Tampoco desestimaría la acción por la vía legal y les sugiero que ubiquen a un abogado o empresa que realice las gestiones de cobro y de ser necesario demande a los morosos. Si exploran esta vía, les sugiero que no abran demasiados frentes y seleccionen al "moroso emblemático" de su condominio, para actuar con él y usarlo como ejemplo para el resto. Evidentemente, en caso de necesidad, la actuación legal se extendería a quien lo). Recuerde que para intentar una acción legal, la relación de los cargos del condominio debe ser muy transparente, pues cualquier duda razonable, puede echar por tierra la acción en tribunales. Por último, si el problema es tal como usted lo plantea, quizás deba comenzar a "abrir informes" de los copropietarios que efectivamente son indeseables. El artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal indica que para declarar indeseable a un propietario tiene que cumplirse dos condiciones: que conste en forma fehaciente que el propietario reiteradamente incumple sus obligaciones y que el 75% de la comunidad exija su exclusión del condominio. Esta vía es radical y solo debe tramitarse en casos excepcionales, agotadas todas las instancias de conciliación. Pero si llega a ella, requerirá de los soportes que demuestren las faltas reiteradas y por ello la necesidad de tener el registro de estas situaciones. Espero que estas ideas le ayuden a atender su problemática. Le deseamos éxito en su gestión. --------Esperamos que el nuevo aclare expresamente este asunto, pero nos adelantamos indicándole que la Ley Orgánica del Trabajo no indica que a las conserjes se les descuenta un 30% por vivienda (eso lo dice el Decreto anterior y señala que "se le puede descontar hasta un 30%", como porcentaje máximo).
¿ESTÁ VIGENTE LA ORDENANZA DE CONVIVENCIA, PARA PODER PONERLE LÍMITES A LAS FIESTAS EN LOS EDIFICIOS?
Me dirijo a usted(es) con el fin de solicitar asesoramiento, respecto a filtración que viene presentándose desde hace 3 años, proveniente del apartamento superior, a partir de una remodelación que hizo el propietario en el baño para colocar un jacuzzi y sauna. En varias oportunidades le he notificado de la filtración pero hasta el día de hoy el vecino no ha entrado a mi apartamento para verificar los daños. Le mande un ingeniero para que revisaras las tuberías del jacuzzi a fin de solucionar la filtración, negándole la entrada. Mi apartamento se ha deteriorado significativamente y he recurrido a la administradora y junta de condominio sin obtener ninguna respuesta favorable, quisiera información sobre que procedimientos debo realizar y que instituciones o instancias debo recurrir.
Recomiendo al consultante, revisar si en su documento de Condominio aparece algo respecto a los jacuzzi y sauna en su edificio (lo que aparezca es obligatorio y lo puede ejercer por medio de la junta de condominio primero y luego por la administradora, agotada esta vía usaría las jurisdiccionales – Tribunales) Los pasos comienzan en forma conciliadora, procurando agotar las primera pruebas, como visita al vecino, carta al inmueble, pedirle a la junta la “cooperación” como mediadores y luego a la administradora. (Como veo que ya lo agotó le quedará la vía judicial) En una anterior consulta establecí como criterio personal lo siguiente: “…El denominador común es la poca participación de TODOS los copropietarios en las actividades del condominio.  Si es un edificio viejo (más de 40 años) seguro que todas las tuberías presentan deterioro y la comunidad en Asamblea no ventila la problemática por instarlo los afectados por medio de la Junta de condominio, a menos que solamente el vecino que señalada como causante haya realizado actividades o uso indebido de las tuberías…”No es posible que un propietario soporte de otro algo previsible empezando por una conducta colaboradora y contribuyente en el buen funcionamiento del condominio. Estoy seguro que posee plenas pruebas para una demanda contundente por daños y perjuicios, la cual comenzará ante un Juzgado de 1a Instancia si los daños superan los 5 Mil  Bolívares, pida el embargo del inmueble causante como garantía de resarcimiento y verá que cancela casi inmediatamente (Caso Nº:015 del 16/03/06)
1.  ¿DONDE SE APLICA EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL?
La propiedad horizontal se aplica en todo aquella edificación (residencial, comercial y/o industrial) a ser vendidos por partes a diferentes propietarios. Tiene por objeto, salvaguardar los derechos patrimoniales de todos los propietarios y facilitar la administración del inmueble. (Art. 1º, L.P.H.)
2.  ¿CUAL ES EL MARCO LEGAL QUE REGULA LA VIDA EN EL CONDOMINIO?
Las normas que regulan la vida en el condominio son: En el ámbito patrimonial: la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil, el Documento de Condominio, los Reglamentos de Condominio y los Acuerdos de los propietarios (de Asambleas y/o Consulta Escrita). En el ámbito laboral: la Ley Orgánica del Trabajo (en especial el Capítulo III del título V que regula los Regímenes Especiales) y su reglamento. En el ámbito urbanístico: la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y las ordenanzas de construcción y urbanismo promulgadas por la Cámara Municipal del municipio donde esta ubicado el inmueble.

3. ¿EXISTEN LIMITACIONES DE USO PARA LAS PROPIEDADES EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL?
Las propiedades ubicadas en edificaciones reguladas por el régimen de propiedad horizontal, pueden ser plenamente disfrutadas y aprovechadas por sus propietarios, teniendo como únicas limitaciones el respeto de las cosas comunes incluidas en su propiedad (Ej.: estructura de la edificación, Conductos con cableado eléctrico, telefónico o de antena de TV, tuberías de aguas blancas o servidas, fachada de edificación, etc.), el cuidado de su propiedad y las cosas comunes de su uso exclusivo de forma de no causar daños a otros propietarios, permitir las reparaciones de los servicios para el uso común que se encuentren en su propiedad y la instalación de los nuevos servicios acordados por la comunidad, facilitar la entrada en su propiedad para la atención a los servicios comunales que en ella se encuentren, usar la propiedad para la finalidad dada al inmueble y no producir molestias a la comunidad. (Art. 3º L.P.H.)
4. ¿QUE OCURRE CUANDO UNA PROPIEDAD (PARTICULAR O COMÚN) ES DAÑADA POR UN PROPIETARIO?
El propietario que causa un daño es responsable de reponer el perjuicio causado. Lo mismo se aplica si el daño es producido alguna de las personas a sus cargos (familiares, amigos, personales de servicio o contratados para algún trabajo).
5. ¿QUE OCURRE CUANDO UNA PROPIEDAD (PARTICULAR O COMÚN) SUFRE DAÑOS A CAUSA DE UNA COSA PARTICULAR DE UN PROPIETARIO O DE SU USO EXCLUSIVO (EJ. ROTURA DE TUBERÍA DE AGUAS BLANCAS O SERVIDAS).?
El propietario de un apartamento o local en propiedad horizontal, tiene la responsabilidad de mantener su propiedad y las cosas comunes de su uso exclusivo en perfecto estado de conservación. El incumplimiento de esta tarea, genera responsabilidad en los daños que su descuido pueda ocasionar y debe compensar al afectado restituyendo el bien dañado. Art.1185 CCV
6.¿LOS DAÑOS CAUSADOS POR UN COPROPIETARIO DEBEN SER CARGADOS EN SUS RECIBOS DE CONDOMINIO?
Únicamente si estos daños fueron causados a una cosa común, pueden ser relacionados en su recibo de condominio. Si un copropietario causa daños a otro/s copropietario/s, ambas partes deben llegar al acuerdo reparatorio y las instancias de administración del condominio solo tienen cabida como “oficiante de buena voluntad” si las partes así lo solicitan.
7. ¿PUEDE UN COPROPIETARIO HACER MODIFICACIONES EN SU PROPIEDAD?
Por supuesto que sí. Los copropietarios pueden modificar su parte de la propiedad con libertad, siempre que no afecten la seguridad del edificio, su configuración o aspecto exterior o perjudique los derechos de otros propietarios.
8. ¿QUE DEBE HACER UN COPROPIETARIO PARA REALIZAR UNA REMODELACIÓN EN SU PROPIEDAD?
El primer paso de un copropietario que desea hacer remodelaciones en su propiedad, es notificar al administrador del trabajo a realizar (y aunque la ley no lo exige, es conveniente que también notifique a la Junta de Condominio) y verificar cuales son las previsiones que pudieran existir en el Documento de condominio y los reglamentos
(Horario de trabajo, disposición de escombros, protección de ascensores etc.) a los fines de cuidar afectar lo menos posible al resto de la comunidad.
9. ¿PUEDE UN PROPIETARIO REALIZAR TRABAJOS EN UN ÁREA COMÚN?
A menos que sea en una situación que se pudiera calificar de emergencia y que entra en los calificados “casos de urgencia”, los copropietarios no pueden realizar (arbitrariamente) ningún trabajo en las áreas comunes. Es claro que ello no impide a la comunidad, tomar acuerdos de trabajos de mantenimiento, reposición y/o sustitución de cosas comunes a ser realizados por la propia comunidad,
pero estas acciones deben realizarse cuidando se cumplan los procesos de consulta y las formalidades que la normativa del condominio exige para su realización.
10. ¿QUE ES UN “ACTO DE URGENCIA”?
Un acto de urgencia es la acción ejecutada por un propietario o por el administrador, en atención de una situación que de no ser resuelta de inmediato pudiera desembocar en males mayores. Los “actos de urgencia” por la misma premura que los caracteriza, están exentos de cumplir formalidades como lapsos de espera y/o consultas (presupuestos) y deben ser usados en casos de excepción, pues no son una vía para obviar los necesarios controles y consultas que deben existir en la administración de un patrimonio colectivo. En caso que el “acto de urgencia” sea realizado por un propietario, es conveniente (en lo posible) que notifique al administrador o en su defecto a la Junta de Condominio, de la situación y de las acciones que piensa acometer.
Los pagos realizados por el copropietario que realiza un “acto de urgencia” le serán retribuidos por el condominio a la brevedad posible, mediante la presentación de los soportes (facturas) de los gastos realizados. (Art. 21º, L.P.H.)
11¿CUÁLES SON LAS COSAS COMUNES DE UN CONDOMINIO?
De acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal, las cosas comunes son: el terreno donde esta edificado el inmueble, la estructura de la edificación, las azoteas, patios y jardines, los sótanos, locales de administración, vigilancia y conserjería, áreas de ornato, recreación y deporte o recepciones, locales e instalaciones de servicios públicos (tanques de agua, cuarto y equipo hidroneumático, instalaciones eléctricas, de agua, gas, teléfonos, etc.), basureros y su ductería, puestos de estacionamiento y locales que sean declarados como cosa común en el documento de condominio, cualquier parte que permita el uso y disfrute del inmueble (ascensores, pasillos, escaleras, etc.).
(Art. 5º, L.P.H.) El detalle de las cosas comunes de cada condominio, debe aparecer claramente especificado como tal en el documento de condominio de esa comunidad en particular.
12¿LAS COSAS COMUNES SON PARA EL USO DE TODOS LOS PROPIETARIOS?
Si bien las cosas comunes son patrimonio de todos los propietarios, no en todos los condominios su uso es general. La Ley de Propiedad Horizontal establece en el literal c del artículo 5º y en el artículo 8º, la posibilidad que algún área común sea de uso exclusivo de un apartamento o local y ello ocurre siempre que el acceso a esa parte de la edificación tenga que hacerse por una propiedad particular.
En este caso, esa área común es de uso exclusivo de ese apartamento o local y su cuidado y costos de mantenimiento también corresponde exclusivamente al copropietario de ese apartamento o local. Esta condición debe estar claramente señalada en el Documento de Condominio del inmueble. Es posible que existan cosas comunes de uso exclusivo de varios apartamentos y/o locales (Ej. tuberías de aguas blancas o servidas, cableado eléctrico, etc.). En estos casos, tanto el disfrute como los gastos de estas áreas comunes corresponden a los apartamentos y locales que atienden.
13. ¿QUE PASA CON LOS INGRESOS QUE SE OBTENGAN DE LAS COSAS COMUNES? Los condominios que tengan áreas comunes réntales (apartamentos o locales), deben aplicar los ingresos que obtengan por esta vía al pago total o parcial de los gastos comunes. En caso de existir excedentes en estas rentas, la comunidad acordara el destino que dará al mismo. (Literal l, Art. 5º L.P.H.)
14¿CUÁLES SON LOS GASTOS COMUNES DE UN CONDOMINIO?
Los gastos comunes de un condominio son los causados por la administración del inmueble, la conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, los que sean aprobados como gastos comunes por el 75% de os propietarios y los que aparecen tipificados como gastos comunes en la Ley de Propiedad Horizontal y/o el Documento de Condominio del inmueble (Art. 11, L.P.H.)
15¿COMO SE DISTRIBUYEN LOS GASTOS COMUNES DE UN CONDOMINIO? El Documento de Condominio de un inmueble, atribuye a cada apartamento o local una cuota de participación en la administración del condominio. Esta cuota (establecida en milésimas para mayor exactitud) es el porcentaje que corresponde pagar a cada apartamento de los gastos comunes del condominio.
16¿LAS CUOTAS DE CONDOMINIO SON ESTABLECIDAS DISCRECIONALMENTE? De acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal, la cuota de condominio que corresponde pagar a cada apartamento, fue establecida por el constructor del inmueble con base al precio de venta original del apartamento o local. Estas cuotas no se modifican por el estado de la propiedad, así que las mejoras o descuidos que la afecten no la alteran en modo alguno.
17¿EN LAS DECISIONES QUE SE TOMAN EN LOS CONDOMINIOS, LA OPINIÓN DE TODOS LOS PROPIETARIOS TIENEN EL MISMO IMPACTO?
No siempre esto es así. Así como existen condominios que tienen apartamentos que aportan diferentes cuotas a los gastos, el impacto en los acuerdos también esta referido a la cuota de propiedad que corresponde a cada apartamento. El artículo 7º de la Ley de Propiedad Horizontal señala que las cuota de condominio servirá “de modulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad” y ello significa que la opinión de cada propietario es proporcional a su “cuota parte” de propiedad. De allí, que al realizar una asamblea o consulta escrita haya que contabilizar las opiniones de los copropietarios con base a su porcentaje de propiedad. Ello también es aplicable para la constitución de los quórum de funcionamiento. En los condominios que tienen una cuota única para todos los apartamentos, se aplica igual valor a la opinión y presencia de los copropietarios.
18¿COMO SE TOMAN LAS DECISIONES EN LOS CONDOMINIOS?
El término “propiedad horizontal” esta referido al modelo de toma de decisiones, donde todos los copropietarios tienen la oportunidad de opinar proporcionalmente a su cualidad de “dueños”.
Los Documentos de Condominio detallan los porcentajes necesarios en cada inmueble para la toma de decisiones. Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal exige en algunas unos porcentajes mínimos de aceptación de los propietarios, por el impacto que tienen estas decisiones en la colectividad. Estos son: · Creación de servicios comunitarios (Art. 3º literal c) 75% · Modificación de cuota de condominio (Art. 7º) 100% · División cosas comunes (Art. 8º) 66% · Mejoras cosas comunes (Art. 9º) 75% · Obras mayores al inmueble (Art. 10º) 100% · Acordar gastos comunes (Art. 11º) 75% · Consulta escrita (Art. 23º ) (1º vuelta) 66% (2º vuelta) 50+1% * · Convocar a asamblea (Art. 24º ) 33% · Modificar Documento Condominio (Art. 29º ) 100% · Expulsión de propietario (Art. 39º ) 75% *: de los que respondan Otros porcentajes de la ley a considerar son: ·Destrucción de edificio equivale a pérdida de 75% de su valor. (Art. 24º) ·Constitución de Junta de Condominio 60 días una vez vendido el 75% de la propiedad (Art. 18º)
19¿CUÁLES SON LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO?
En los condominios la propiedad es compartida (de allí el termino copropietario) y por en ello en su administración, de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal, se cuenta con tres (3) niveles básicos de decisión: ·La Asamblea de copropietarios: es la reunión de quienes tienen la propiedad de una o varias partes del edificio, cumpliendo las formalidades de convocatoria y concurrencia señaladas en el documento de condominio del inmueble.
Es la máxima autoridad en el condominio y sus resoluciones, llamados acuerdos, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios (incluso los que no asistan a ella). ·La Junta de Condominio: agrupación constituida por un mínimo de seis (6) propietarios, que asumen la responsabilidad de dar seguimiento a lo establecido en la Ley, Documento de Condominio, reglamentos internos y acuerdos de propietarios (de asambleas o consultas escritas) en lo referente a las condiciones de convivencia del condominio, su relación con “el administrador” y otras expresiones organizativas de la sociedad y el gobierno. Su función es fundamentalmente de supervisión y solo en caso excepcionales de administración (aparte 1º Art. 19). ·El Administrador: puede ser una persona natural o jurídica y tiene la responsabilidad de realizar todos los trabajos que le sean encomendados por el condominio. Es desde el punto de vista legal, el responsable administrativo del patrimonio del condominio.
20¿CUALES SON LOS PROCEDIMIENTOS PARA LOGRAR LAS DECISIONES DE LOS PROPIETARIOS?
Las posibilidades de consulta a los propietarios pueden ser por vía de las consultas escritas (Art. 23, L.P.H.) y/o a través de la reunión de los copropietarios en asamblea (Art. 24º, L.P.H.).
En ambos casos, sus resoluciones se llaman “acuerdos” y son de obligatorio acatamiento para todos los propietarios (incluso los que no asistieron a la asamblea o expresaron opinión contra esta resolución)(Art. 25º, L.P.H.).
21¿COMO SE REALIZAN LAS CONSULTAS ESCRITAS?
Si el documento de condominio de su inmueble tiene algún procedimiento previsto para la realización de una consulta escrita, son las condiciones allí señaladas las que deben ser cumplidas (Art. 22º, L.P.H.). En caso que ello no ocurra, la ley en su artículo 23º indica que las consultas escritas deben realizarse de la siguiente manera: a.- Se distribuye la carta consulta a todos los propietarios. Es necesario hacerlo con acuse de recibo, a los fines de tener soporte sobre el cumplimiento de los lapsos establecido en la ley. b.- Una vez entregada la consulta al último copropietario, comienza a transcurrir el lapso de ocho (8) días para que los copropietarios hagan llegar su respuesta.
c.- Pasados los ocho (8) días se cuantifican las respuestas recibidas, con base a la alícuota que corresponde a cada apartamento y si se recibe una opinión que iguala o supera el 66% (2/3 partes) de la propiedad, esta queda aprobada. d.- En caso que el número de respuestas no alcance el 66 %, se procede a realizar una segunda consulta, distribuyendo nuevamente las cartas consultas con acuse de recibo y dejando transcurrir otros ocho (8) días desde que el último propietario recibe la consulta. e.- Una vez transcurrido este segundo lapso de ocho (8) días, se cuantifican las respuestas recibidas y se acuerda la propuesta que obtenga mayoría entre los copropietarios que respondan.
f.- Tomado un acuerdo en consulta escrita, el administrador notificara a todos los copropietarios cual fue la opinión aprobada, asentara el acuerdo en el “Libro de Acuerdos de Propietarios” y guardara las consultas recibidas que le permitió llegar al acuerdo. Importante: la Ley de Propiedad Horizontal establece unos porcentajes para algunas decisiones (Ej. 75% para las mejoras, etc.). Independientemente a lo explicado antes como procedimiento para las cartas consulta, si el acuerdo que se busca es en alguna de las áreas donde la ley requiere un porcentaje preestablecido, en la primera vuelta de la consulta el numero de respuestas debe alcanzar el porcentaje requerido en la ley. En la segunda vuelta se decidirá con la mayoría de los que respondan, salvo en aquellos aspectos donde la ley requiere la aprobación unánime (100%) de los propietarios, como en los casos de modificación de fachada, modificación de documento de condominio y obras adicionales (segundo aparte de Art. 23º, L.P.H.).


22¿CUALES PREVISIONES SON IMPORTANTES TOMAR AL REALIZAR UNA CARTA CONSULTA?
Las cartas consultas deben ser entregadas una por apartamento. No es recomendable hacer una lista y recoger firmas para tomar una decisión. ·El esquema de una carta consulta debe servir para brindar al propietario la información necesaria para emitir una opinión. ·Un ejemplo que permitiría explicar el caso y recibir la opinión del copropietario es: ·Datos personales del copropietario (puede incluso colocarse la alícuota que corresponde al apartamento, lo que facilita su posterior procesamiento en los condominios con diferentes alícuotas). ·Detalle de la situación que motiva la consulta. ·Explicación de consecuencias si se mantiene esta situación. ·Propuesta para atenderla. ·Consulta propiamente, consistente en pregunta para ser respondida sí o no. ·Firma y numero de cedula de identidad. ·Las consultas no son encuestas, por ello y para tener valor legal, los copropietarios deben estar claramente identificados. ·Cuando se solicite la opinión para la ejecución de obras, es conveniente separar la consulta sobre la pertinencia del trabajo a la consideración de presupuestos. ·Siempre hay que entregar las cartas consultas con acuse de recibo, para soportar el cumplimiento de los lapsos de ley. Cuando sea posible, es preferible hacer entrega de la consulta al propio copropietario.
La consulta solo puede ser llenada por el propietario legal del apartamento o por un apoderado legal debidamente acreditado. Cuando ocurra lo segundo, es conveniente tener fotocopia del Poder Notariado del apoderado, anexo a su respuesta. ·En la primera vuelta de la carta consulta, es conveniente colocar en la misma, la fecha límite para la recepción de respuestas. En la segunda vuelta de la consulta, además de esta información hay que destacar que se tomara decisión con base a la opinión de la mayoría, independientemente al número de propietarios que respondan.
 ·Concluida la consulta, es importante redactar un informe de lo acordado, el porcentaje de propietarios que opinaron y las opiniones de apoyo o rechazo expresadas. Este informe debe ser distribuido por el administrador a los copropietarios con acuse de recibido y cumplir las formalidades de asiento del acuerdo en el “Libro de Acuerdos” del condominio (anexando copia de la consulta), así como guardar las respuestas recibidas y todas las carta de acuse de recibo de los copropietarios. ·Si el acuerdo esta referido a algún trabajo de cierta magnitud, es conveniente esperar 30 días desde la notificación al último copropietario del acuerdo alcanzado, pues este es el plazo con que cuentan los copropietarios para introducir algún recurso legal (aparte 2º, Art. 25º, L.P.H..).


23¿COMO SE REALIZAN LAS ASAMBLEAS DE PROPIETARIOS?
Si el documento de condominio de su inmueble tiene algún procedimiento previsto para la realización de una consulta escrita, son las condiciones allí señaladas las que deben ser cumplidas (Art. 22º, L.P.H.). En caso que ello no ocurra, la ley en su artículo 24º indica que las asambleas de propietarios deben cumplir las siguientes formalidades: ·Ser convocadas por el administrador. En casos de urgencia también puede ser convocada por la Junta de Condominio ((Art. 18, literal a, L.P.H.). ·Celebrarse preferentemente en el propio inmueble. ·Ser conducidas por el Presidente de la Junta de Condominio o quien designe la propia asamblea en ausencias de este. ·Deliberar contando con la presencia de todos (100%) los interesados. Este requisito puede obviarse, si “consta en forma fehaciente” que todos han sido invitados con un mínimo de tres (3) días de anticipación. ·Estará válidamente constituida, si se convoca por prensa de la localidad con tres (3) días de anticipación a la fecha de realización y se fije en la entrada/s del edificio, copia de la convocatoria a la asamblea. En la convocatoria debe informarse de la agenda del evento. ·Reunir el porcentaje de la propiedad (quórum), requerido para la decisión que se desea tomar (mayoría calificada en los casos que la ley lo requiera y mayoría simple cuando ello no sea necesario). ·En caso de no lograr el quórum requerido, se realizara la consulta por vía escrita (carta consulta). ·Se levantara un acta en el “Libro de Acuerdos” que dejara constancia fiel de lo acontecido en la asamblea y será suscrita por los presente.
¿CUALES PREVISIONES SON IMPORTANTES TOMAR AL REALIZAR UNA ASAMBLEA? ·Conozca los requerimientos establecidos en su documento de condominio para las asambleas y cuide se cumplan las formalidades de la convocatoria (medio de invitación, lapso previo, etc.) y de realización (quórum de funcionamiento y/o acuerdos) en el establecidos. ·Con la finalidad que todos los copropietarios conozcan las condiciones de desarrollo de las asambleas para facilitar su asistencia y participación en ellas, es conveniente desarrollar los requerimientos del Documento de Condominio para estos actos, en un “reglamento de asambleas”.
Este instrumento establecerá la existencia y actuación de figuras como “el moderador” y “el secretario”, así como los procedimientos de debates (duración, cantidad de intervenciones, declaratoria de “punto agotado”, etc.). El reglamento de asamblea debe ser difundido en la comunidad. ·Establezca una agenda interesante para la comunidad y prepare las presentaciones de los diferentes puntos a considerar.  Realice una jornada de motivación a la asamblea visitando a sus vecinos, explicándole la agenda a considerar y la importancia de su participación. Este trabajo debe ser distribuido entre los miembros de la junta y los propietarios más allegados, a los fines de asignarle a cada uno los vecinos sobre los cuales tengan mayor ascendencia. ·Si conoce de algún copropietario imposibilitado de asistir, solicítele una carta poder que lo faculte para representarlo.
Esta acción tiene por objeto facilitar la obtención del quórum requerido para instalar y sesionar en la asamblea y puede incluso (si el copropietario que otorga el poder así lo estima conveniente) indicar la opinión que desea expresar, caso en el cual el copropietario acreditado, cumple el rol de vigilante de que se cuantifique la opinión del vecino ausente. ·Los poderes que acreditan la representación de un propietario ausente por parte de un vecino o familiar, deben ser un escrito donde el copropietario ausente se identifica plenamente y autoriza a otra persona, también plenamente identificada, a asumir su representación en la asamblea. Es conveniente acompañar esta comunicación con fotocopia de la cedula de identidad de ambas personas, a fin de verificar que la firma del poder, efectivamente corresponde con la del copropietario ausente y dejar constancia que la firma “extraña” que suscribe el acta y los acuerdos, tiene la cualidad de validarlos. Todas estas consideraciones, deberían estar incluidas en el reglamento de asambleas. ·Prepare el lugar de la asamblea de forma que puedan sesionar en forma cómoda. Coloque fotos e informes relacionados con la agenda y la gestión de la junta, a fin de aprovechar la reunión para informar a sus vecinos y hacer las provechoso y fluido el encuentro. Tenga disponible un rotafolio o pizarra para apoyar las exposiciones y hacer las confiables las votaciones. Prevea que los asistentes dispongan de alguna bebida (café, refresco o jugos) y bocadillos que hagan más estimulante su participación. ·Distribuya los roles entre los miembros de la junta: moderador, secretario/a de actas, presentación de informes, recepción de asistentes, etc. y prepare todo el material que pueda necesitar para las presentaciones. ·Si la asamblea esta considerando un asunto que fue acordado en un evento anterior o en carta consulta, lea el acta del acuerdo a fin de ubicar las consideraciones en la esencia del asunto. ·Establezca y/o recuerde previamente las reglas de juego. Es conveniente contar con un reglamento de debates que regirá el evento y será el que establezca la actuación del moderador. ·El moderador debe ser un vecino con ascendencia sobre la comunidad de copropietarios, respetado por su ponderación y sus opiniones. A los fines de cumplir lo pautado en la ley, si el moderador fuera una persona diferente al presidente de la junta, debe ser designado por la asamblea para esta función y dejar constancia en acta de este primer acuerdo. ·Evite personalizar las diferencias. Aborde los asuntos que estén en consideración de manera racional. ·Cuide que el acta que se levante de la asamblea recoja fielmente los acuerdos alcanzados.
Un modelo que puede servirle de ejemplo para un acta es: ·Datos formales de la asamblea (lugar, fecha, hora, Nº de convocatoria, quórum de la reunión, etc.). ·Agenda a considerar. ·Si se designa un moderador, le elección del mismo es el punto previo al inicio de las consideraciones sobre la agenda. ·En cada punto de agenda: detalle de las propuestas hechas y los acuerdos alcanzados, con especificación de quien es el responsable de ejecutarlos, plazos para ello y recursos asignados (si fuera necesario). ·Firma de concurrentes.
En caso que se vaya a considerar un informe de gestión o financiero, distribuya el mismo con unos días de antelación a fin de poderlo considerar a conciencia. ·El moderador de la asamblea debe cumplir las formalidades que facilitan el desarrollo del acto: instalación (informando el quórum reunido), agradecimientos por participación y tareas realizadas, cierre de puntos de discusión, conteo de votaciones, resumen de consideraciones y acuerdos alcanzados, término de la asamblea, compromisos adquiridos y clausura. Debe actuar apegado al reglamento de asambleas. ·Para facilitar la redacción del acta de la asamblea, el moderador debe, cada vez que se cierra un punto de la agenda, puntualizar las propuestas hechas y los acuerdos alcanzados. Esta acción también permite que los participantes puedan hacer seguimiento a como se va registrando el evento. ·El secretario de la asamblea (puede ser el mismo de la Junta de Condominio) debe cuidar que el acta que se levante del evento sea fiel reflejo de lo tratado y acordado, bien sea que la redacta directamente o ella es elaborada por el administrador. ·Pueden participar varias personas residentes en un apartamento en las deliberaciones de la asamblea, pero en votaciones y/o elecciones, solo puede votar y ser electo una sola persona por apartamento (el copropietario o la persona que lo represente legalmente). La participación de extraños al condominio en las asambleas no es recomendable, a menos que la propia comunidad haya requerido su presencia para algún asunto de su interés. En estos casos, estas personas o instituciones son invitadas y su participación no es beligerante en los asuntos internos del condominio. ·Recuerde que la asamblea solo puede llegar a acuerdos en los asuntos que están en la agenda y fueron informados a todos los copropietarios en la convocatoria formal a la asamblea. Los puntos varios, sirven para conocer las inquietudes de los copropietarios, pero al no estar detallados los temas que pueden aparecer en las consideraciones de este punto, es conveniente aclarar en el reglamento de asambleas, que si se plantea algún asunto de trascendencia el punto será solo de información y su consideración y acuerdos se realizaran en próxima consulta (asamblea o escrita según lo amerite el asunto). Cuide que los representantes de cada apartamento asistente a la asamblea, firmen el acta de la misma antes de retirarse. ·De ser posible, acostumbre a terminar la asamblea con un pequeño agasajo para los participantes. ·Elabore un informe de la asamblea a ser distribuido en la comunidad, el cual permitirá ratificar a los copropietarios asistentes los acuerdos alcanzados e informara a los copropietarios que no concurrieron del evento y sus acuerdos.
24¿QUÉ HACER SI SE ESTA EN DESACUERDO CON LO APROBADO EN UNA CONSULTA?
La vida en el condominio es una práctica de democracia, donde la mayoría decide siguiendo unos procedimientos que garantizan la oportunidad de todos los propietarios de expresar sus opiniones, convencer a sus vecinos, acoger la opinión de otro, mantener o cambiar de opinión y al final decidir lo que consideren más conveniente para el colectivo. Decisiones acordadas en votaciones, no pueden ser argumento para violentar los derechos de algún miembro de la comunidad de copropietarios y por eso, la propia Ley de Propiedad Horizontal ratifica que la comunidad es “soberana” en sus decisiones, teniendo como limites la ley misma, el Código Civil (y por efecto de la ley, el documento de condominio de cada inmueble, instrumento que al momento de la compra del apartamento, cada copropietario declara “conocer, cumplir y hacer cumplir”). En este contexto, pueden tomarse decisiones que algún copropietario considere inadecuada, en cuyo caso debe verificar si la decisión se tomo atendiendo a los requerimientos legales y del documento de condominio. En caso positivo, tiene el compromiso de respetar el acuerdo mayoritario e incluso velar por que él se concrete en los términos aprobados. En caso que compruebe se violento algún requisito de ley, puede apelar a: 1.- La Junta de Condominio, expresando su desacuerdo con la decisión y la causal legal que le asiste en su reclamación. En caso que esta instancia acoja el reclamo, la Junta notificara al administrador y a la propia comunidad y realizara la corrección necesaria. 2.- El administrador, como el “profesional en la materia condominio” para que alerte a la Junta y se realice la corrección. 3.- En casos extremos, de agotarse la posibilidad de respuesta a las instancias antes mencionadas, el propietario interesado puede concurrir a un Juez de Parroquia, en el plazo de treinta (30) días desde que se realizo la asamblea donde se tomo el acuerdo o que fue notificado por el administrador del resultado si se llego a él por consulta escrita, para impugnar el acuerdo por la vía legal.
 25¿QUE ES EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO DE UN INMUEBLE?
El régimen de propiedad horizontal, regula una forma de propiedad que tiene componentes de propiedad particular y colectiva en diversos grados. Cada integrante de la comunidad de copropietarios es dueño de su apartamento o local, es “medio dueño” de su techo, piso y paredes medianeras con otros copropietarios que son sus vecinos inmediatos, y es “parte dueño” de los pasillos, ascensores, escaleras y demás áreas comunes, en proporción equivalente a su alícuota de condominio.
Un régimen con estas características, no puede permitirse dejar “vacíos” que confundan o permitan la administración discrecional y por ello prevé la existencia de un instrumento que explica detalladamente las particularidades de cada condominio en específico. Este instrumento es el Documento de Condominio.
26¿CUAL ES EL CONTENIDO DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO?
En el Documento de Condominio de un inmueble, la persona que decide desarrollar una edificación para ser vendida en propiedad horizontal protocoliza ante Registrador Publico una detallada descripción de la titularidad de la propiedad, describe también la edificación, indicando cuales son las áreas de los particulares y las de uso común de todos o parte de los copropietarios, el uso para el que fue concebido (y permisado) el inmueble, el valor del mismo y de las partes que serán vendidas. Este documento siempre esta acompañado por copia de los planos de la edificación, avalados por los profesionales (ingenieros y arquitectos) que dan fe que corresponden al Documento de Condominio en cuestión y por un reglamento de condominio.
27¿QUÉ SENTIDO TIENE EL REGISTRO DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO?
Cuando se protocoliza un documento, el Registrador tiene la responsabilidad de verificar que el contenido se ajusta a todos los requerimientos legales. Un documento con estas características tiene condición de “publico”, es decir que puede ser conocido por cualquiera y vincula aun ante terceros. Por estas razones, las instituciones que financian la adquisición de viviendas, exigen la protocolización de los Documentos de Condominio y de los créditos que otorgan, pues este requisito es una garantía de la legalidad del acto que esta refiriendo el documento y permite exigir lo en el establecido, incluso por vía judicial.
28¿QUE UTILIDAD TIENE EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO PARA LA COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS?
El Documento de Condominio de un inmueble, permite adecuar el régimen de propiedad horizontal, de “aplicación universal” en los condominios venezolanos, a ese “mundo particular” que resulta siendo cada condominio.
Establece las reglas de juego internas de cada condominio, evitando la discrecionalidad en su vida interna y administración y posibilita la obtención de un clima de convivencia para los miembros de la comunidad de copropietarios.
29¿DONDE PUEDO CONSEGUIR EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO DE MI EDIFICIO?
En el Registro Publico donde protocolizo la compra de su apartamento.
30¿DONDE PUEDO CONSEGUIR LOS PLANOS DE MI EDIFICIO?
En el Registro Publico donde protocolizo la compra de su apartamento puede encontrar también los diversos planos (planta, estructura, plomería, electricidad, tanques de agua e hidroneumático, etc.) de su edificio. El otro lugar donde puede solicitarlos es en la Dirección de Ingeniería Municipal del municipio donde esta ubicado. Allí encontrara los planos presentados para solicitar y obtener los permisos para edificar el inmueble y los ajustes que se hicieron.
Demás esta destacar la importancia que tienen para un condominio el contar con los planos de su infraestructura y equipos, de forma de poder realizar los trabajos que el inmueble requiera, con la información adecuada para su mejor ejecución.
31¿SE PUEDE MODIFICAR EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO?
Sí, pero ello solo es posible si la totalidad (100%) de los copropietarios esta de acuerdo con la modificación. (Art. 29, L.P.H.). La modificación que se haga de este instrumento, no podrá obviar las formalidades que el Articulo 26º de la L.P.H. establece para su elaboración original, con el agregado que el Documento de Condominio resultante de las consultas de trabajo, debe ser aprobado por los copropietarios por vía asamblearia o escrita con las formalidades que estos también actos demandan.
32¿CUÁL ES EL CONTENIDO DEL “REGLAMENTO DE CONDOMINIO”?
Al Artículo 26º de la L.P.H, el Reglamento de Condominio debe especificar las atribuciones del administrador y de la Junta de Condominio, las garantías que debe presentar el administrador, las normas de convivencia entre copropietarios y el uso de las cosas comunes y privativas de cada apartamento, previsiones sobre la instalación de accesorios (rejas, tendederos, A/A, toldos, etc.) que pueda afectar la estética del inmueble, así como cualquier otra previsión que ayude al “mejor funcionamiento” del régimen de propiedad horizontal.
33¿SE PUEDE MODIFICAR O ELABORAR NUEVOS REGLAMENTOS DEL CONDOMINIO?
A diferencia del Documento de Condominio que tiene dificultades para su modificación, el Reglamento de Condominio puede modificarse por medio de una Asamblea o de carta consulta, con las formalidades indicadas en cada documento de Condominio en particular. La Junta de Condominio tiene la facultad de proponer a la reglamentación que estime conveniente (Art. 18, literal d, L.P.H.) a la asamblea para su aprobación, pero recomendamos en materia reglamentaria que el proyecto a considerar por los copropietarios sea el resultado de reuniones de trabajo, promovidas y coordinadas por la junta y con la participación de los vecinos interesados en el asunto, pues de esta forma se logra presentar proyectos consensuados y se reduce el riesgo de imposiciones. También se puede por esta vía, elaborar reglamentos que rijan asuntos sin previsiones en el condominio y que afectan la convivencia de los residentes en el inmueble. Es así que se pueden establecer patrones para áreas (estacionamientos, maleteros, balcones, etc.), procedimientos (mudanzas, remodelaciones, solicitud de sala de fiestas, cobros a morosos, etc.) y/o eventos (fiestas, y celebraciones).
34¿SE TIENEN QUE PROTOCOLIZAR LOS NUEVOS REGLAMENTOS PARA QUE TENGAN VALIDEZ LEGAL?
No, la exigencia original de Registro de los reglamentos de condominio, obedece fundamentalmente a la inexistencia de una contraparte al constructor que verifique la legalidad y conveniencia del reglamento, pero una vez que la comunidad se “constituye legalmente” (cuando se vende el 75% de la propiedad, se integra la Junta de Condominio y los copropietarios designan al administrador), es decir que la comunidad toma la dirección de los asuntos que le son propios, el requisito de la protocolización de los reglamentos es sustituido por la aprobación de la comunidad con los requerimientos que el Documento de Condominio establece (en asambleas o cartas consulta) y el asentamiento de los acuerdos logrados en el “Libro de Acuerdos” del condominio (que debe estar foliado y aperturado en notaria o tribunal de la localidad) le otorga la formalidad legal. Es de destacar la facultad de la comunidad de auto imponerse los limites que estime conveniente, siempre que estos no violenten lo establecido en las leyes y la normativa interna del condominio.
35¿HAY ALGUNA “AUTORIDAD PÚBLICA” QUE TENGA INJERENCIA EN LA COTIDIANIDAD DE LOS CONDOMINIOS?
El régimen de la propiedad horizontal, si bien tiene interés público por afectar a colectivos, se enmarca en el denominado “Derecho Privado” y ello significa que corresponde a los particulares la administración del mismo y en casos eventuales.
Cuando las circunstancias exceden sus posibilidades, es que se apela a lo externo de la propia comunidad. Tenemos así, que de acuerdo a la L.P.H. el INDEPABIS tiene facultad en lo referente a afectaciones a los intereses de los compradores y por su propia ley, en el caso de irregularidades con las empresas administradoras.
De igual forma, la Ingeniería Municipal tiene cabida en casos de violaciones a los permisos de construcción y remodelaciones, la Prefectura en lo referente a alteraciones del orden público en el condominio y por supuesto los tribunales tienen cabida a los fines de solventar las diferencias que exceden la capacidad de negociación interna del condominio. Sin embargo destacamos, que el principio que debe regir el régimen de la propiedad horizontal es el de la “autoridad comunitaria” donde el colectivo se autorregula.
36¿SE PUEDEN APLICAR SANCIONES A COPROPIETARIOS PROBLEMÁTICOS PARA EL CONDOMINIO?
El Artículo 39 de la L.P.H. indica que ello es posible y que puede llegarse al extremo de “ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos hasta en subasta pública”. Para que esto ocurra deben cumplirse dos (2) condiciones: a.- “el incumplimiento de sus obligaciones” debe ser una conducta reiterada y b.- debe ser acordado por el 75% de la comunidad. Si usted tiene este caso en su condominio y debe transitar por el difícil camino de “expulsar” a un copropietario problemático, debe demostrar de forma fehaciente que efectivamente esta persona causa constantes problemas a la comunidad y por ello es conveniente tener un registro minucioso y soportado de los problemas que ha causado. Hecha este aclaratoria, debemos sin embargo señalar que esta acción solo debería intentarse en situaciones extremas, cuando existe un riesgo inminente para la comunidad y se han agotado todas las instancias de conciliación.
37¿EXISTEN CONDOMINIOS QUE NO SE RIJAN POR LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL?
Sí. La propia ley establece en su Artículo 49 que los desarrollos habitacionales construidos por el INAVI, están regulados por la normativa de este instituto. Es la excepción a la norma.
38¿QUÉ ES UN MOROSO?
Aunque parezca extraño, la L.P.H. solo define la situación de impago en el condominio referida a la adquisición del apartamento (Art. 35, L.P.H.) y no en cuanto a las cuotas de condominio. Por eso estimamos conveniente que se defina claramente la que cada condominio entiende como situación de morosidad (pudiera ser dentro del reglamento cobranza a quienes presentan atrasos) y se difunda entre los copropietarios a los fines de que todos conozcan la definición y las consecuencias que acarrea estar en esta condición.
39¿COMO DEFINIR LA CONVENIENCIA DE AUTO ADMINISTRARSE O CONTRATAR A UNA EMPRESA ADMINISTRADORA?
Lo primero que debemos conocer para definir la conveniencia de auto administrarse o contratar a una empresa son las particularidades de nuestro condominio. No es lo mismo administrar un edificio de 20 apartamentos a una edificación que reúne locales comerciales y numerosos apartamentos. Un condominio pequeño demanda destrezas y equipos más acordes con la auto administración a uno grande que requerirá de la dedicación de personal especializado y con tiempo para realizar las responsabilidades del administrador. El otro asunto a considerar en esta decisión, es la existencia de algún copropietario que tenga el deseo, la capacidad y los recursos (técnicos) para asumir la administración del edificio. Esta responsabilidad no puede asumirse, porque a alguien se le ocurrió la idea y le “endoso” la responsabilidad a otro, pues ello es un camino seguro al fracaso y conflictos en el condominio.
Habiendo resuelto estas dos interrogantes, recuerde la pertinencia de mantener diferenciados las instancias supervisoras (la Junta de condominio) de la ejecutora (el administrador) y el requisito legal (para ambos escenarios) de la garantía que debe presentar el administrador al condominio, para avalar su gestión.
40¿COMO ELEGIR A LA ADMINISTRADORA MÁS CONVENIENTE?
Habiendo decidido contratar una empresa administradora de condominios para su inmueble, debe tomarse el tiempo para seleccionar la que le brinde el servicio que su comunidad requiere. Para ello es recomendable: ·Verifique que la empresa esta legalmente constituida y que cuenta con experiencia. Para ello puede recurrir al Registro Mercantil y verificar que los datos proporcionados en la oferta de servicio son ciertos o a la Asociación Nacional de Administradores de Inmuebles (ANAI) que reúne a las administradoras más reconocidas del país. ·Compare ofertas de diferentes empresas y coteje servicios ofrecidos y costos. Sea especialmente meticuloso con la garantía que le ofrece por su gestión. ·Visite la empresa, conozca sus instalaciones, converse con el personal y trate de indagar sobre su capacidad. ·Verifique la personalidad jurídica de la empresa y su patrimonio real. ·Indague en los organismos prestatarios de servicios (electricidad, "Hidros", CANTV, IVSS, etc.) su record como pagador. ·Pida un listado de su cartera de clientes y de proveedores y pida referencias. Indague en detalle el desempeño de la empresa en las situaciones problemáticas de su condominio (Ej.: cobranza a morosos, realización de trabajos en áreas comunes, atención a emergencias, etc.). ·Por último, una vez hecha la selección verifique que el contrato de servicios que suscribirá con la empresa, le ofrece todos los servicios que ustedes requieren. Recuerde que lo que no incluya al momento de la contratación, no podrá exigirlo después o le podrá significar costos adicionales. Si es necesario, incluya a mano estas condiciones en el contrato y valídelo con la firma de ambas partes.
41¿QUIEN DEBE MANEJAR LAS CUENTAS BANCARIAS DEL CONDOMINIO?
El administrador (sea una empresa o un copropietarios) es el responsable legal de las cuentas del condominio que administra, por ello le corresponde el manejo directo de estas cuentas. Este manejo debe efectuarlo conjuntamente (firmas conjuntas) con algún miembro de la Junta de Condominio que funja de tesorero y controle que la ejecución del gasto se ajusta a las instrucciones y requerimientos del condominio.
42¿QUE TIPO DE GARANTÍA PUEDE PRESTAR EL ADMINISTRADOR?
Además del buen nombre de la persona o empresa (verificado de acuerdo a lo señalado en la pregunta 39) y el establecimiento de procedimientos que cuidan el patrimonio del condominio, el administrador puede prestar garantías reales a su gestión por medio de una “póliza de fiel cumplimiento”. Estas pólizas tienen un costo y debe definirse en la designación del administrador quien lo asume y cuando se cancela.
43¿DEBE ALGUIEN MÁS PRESTAR GARANTÍAS AL CONDOMINIO?
Es conveniente que el condominio estudie la necesidad que las empresas que les prestan servicios a sus equipos, cuenten con alguna póliza que cubra sus negligencias u omisiones. Ello quizás no sea imprescindible en condominios pequeños con poco tránsito de personas y escaso desgaste de equipos (y encarece los costos de estos servicios), pero no es descartable en los grandes condominios, donde un alto volumen de personas generan la necesidad de un mantenimiento exhaustivo y que su ausencia puede llegar incluso a crear riesgos personales.
44¿DE QUIEN DEPENDE LA CONSERJE?
Para este personal se da una relación de dependencia ambigua. Laboralmente su relación de dependencia es del administrador (es quien le paga, inscribe en el IVSS, despide, etc.) pero la supervisión de su desempeño corresponde a la Junta de Condominio. Las condiciones laborales de los conserjes están establecidas en la Ley Orgánica del Trabajo (Art. 285 a 290, ambos inclusive) y deben ser complementadas con un contrato de trabajo donde se especifiquen sus responsabilidades, competencias, condiciones de trabajo y beneficios. Podría tener anexos tales como horarios de tareas si lo estiman conveniente.
Capítulo III  Del Trabajo de los Conserjes
Artículo 282. Los conserjes, a saber, los trabajadores que tienen a su cargo la custodia de un inmueble, la atención, al aseo y el mantenimiento del mismo, estarán bajo la protección de esta Ley, salvo lo dispuesto en el Capítulo III del Título III, pero se les aplicará lo previsto en el aparte final del artículo 183.
Artículo 283. No se considerarán conserjes los trabajadores que proporcionen únicamente servicios de vigilancia y custodia de inmuebles, ni quienes realicen labores de atención y limpieza en oficinas o dependencias particulares o en áreas comunes.
Artículo 284. El ayudante del conserje en las tareas de limpieza, custodia y servicios accesorios del inmueble se considerará trabajador de conserjería, de acuerdo con las disposiciones de esta Ley.
Artículo 285. El conserje deberá tener normalmente un reposo mínimo de nueve (9) horas consecutivas a partir de las diez (10:00) de la noche.
Artículo 286. Para garantizar el goce de las vacaciones, las labores del conserje deberán ser desempeñadas durante las mismas, por un suplente que será remunerado por el patrono.
Artículo 287. El patrono deberá proveer al conserje de los implementos y útiles indispensables para el desempeño de sus labores.
Artículo 288. Cuando el patrono proporcione al conserje habitación en el inmueble donde preste sus servicios, aquélla deberá reunir las condiciones higiénicas de habitabilidad indispensables. El valor estimado de lo que correspondería al canon de arrendamiento se computará como parte del salario. Cuando las partes no se hayan acordado sobre la fecha a desocupar la habitación, el Inspector del Trabajo, o en su defecto la primera autoridad civil del Municipio o Parroquia, la fijará prudencialmente. A la terminación de la relación de trabajo, el conserje deberá entregar la habitación en las mismas condiciones en que la recibió.
Artículo 289. En los edificios de apartamentos destinados a viviendas multifamiliares y/u oficinas deberá construirse obligatoriamente una vivienda para el conserje, de acuerdo a las normas de higiene y seguridad pertinentes. En tales edificios no podrá alterarse el destino originario de la vivienda en perjuicio del trabajador.
Artículo 290. El conserje deberá ser provisto por el patrono de una libreta expedida por el Inspector del Trabajo que contendrá los datos siguientes:
a) Nombre, nacionalidad, estado civil y número de la Cédula de Identidad del conserje;
b) Nombre y demás datos de identificación del administrador y del propietario del inmueble y su dirección;
c) Ubicación del inmueble;
d) Fecha de ingreso al trabajo y salario devengado, con indicación de si se concede habitación;
e) Señalamiento de los días de descanso semanal;
f) Modalidades de trabajo convenidas; y
g) Firma del patrono y del conserje.
Dicha libreta será de carácter personal y en ella se anotarán también los períodos de vacaciones disfrutados.

45¿ES LA CONSERJE “UN MAL NECESARIO”?
De ninguna forma. Esta frase que escuchamos en algún lugar muestra una situación indeseable desde el punto de vista conceptual y de relación personal.
Quienes se desempeñan como conserjes, tienen en sus manos la responsabilidad de cuidar el patrimonio común y particular de los residentes en ese inmueble. Son incluso, un importante elemento en la seguridad personal de los residentes. Su trabajo mantiene y revaloriza el patrimonio particular y colectivo y como personas, son parte del conglomerado que convive dentro de la edificación. Pensar que los conserjes “son un mal necesario” es sentar las bases para un problema en la comunidad.
46¿COMO TENER UNA BUENA CONSERJE?
En principio, tengan claro que aspira su condominio del conserje. Por las particularidades de cada condominio, un buen desempeño en un lugar, no es garantía en otro. Lo fundamental es que habiendo entrevistado a la persona y verificado que tiene las cualidades que esperan de ella y la experiencia que le allane el trabajo, le comuniquen exactamente qué es lo que el condominio pretende de su cargo y designen a un responsable de hacerle seguimiento a su desempeño, especialmente durante los meses de prueba. No cometa el error de delegar en el administrador la entrevista y selección de este personal, recuerde que serán ustedes quienes tendrán el trato cotidiano y la responsabilidad de supervisar su trabajo. '
Material revisado y supervisado
Por el abogado: Onasis R Lamillo Q

10 comentarios:

  1. buenas, me gustaría que me asesorara, si es legal o no, que el presidente de la junta de condominio se le exonere el pago por ser el presidente, tengo entendido que esto es una acción comunitaria y por ende no debe ser remunerada, y que ley la sustenta, gracias.

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  2. Hola buenas noches. Me gustaría que me orientarán a cerca de una situación que estoy teniendo con mi vecina, su planta una palma cae mucho hacia mi jardín y esto perjudica el mío ya que mis plantas no crecen como debe ser, necesitan de sol y ls misma grama se ve afectada, aparte de los gusanos enfermedad que Muchas veces tiene la planta vecina. Yo quiero podar el lado que cae hacia mi casa y mi vecina no lo permite. Que sugieren

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  3. Buenas noches.
    Quisiera saber que se debe hacer cuando un propietario es afectado materialmente por sistema de servicios comunes. para ser mas especifico como se debe manejar la siguiente situación.
    Un propietario sufrio daños material en su vehiculo cuando el porton principal de la residencia presento una avería en su sistema de seguridad efectuando el cierre y aplastando el vehiculo.
    Siendo este, un sistema de las áreas comunes y propenso a deterioro, sus reparaciones son cargadas a los gastos normales del condominios y de igual manera serian los daños a terceros que este ocasione?
    Es decir, el propietario afectado deberá esperar por parte de la comunidad (Condominio) la reparación de los daños ocasionado o este deberá resolver por cuenta propia.
    Sin importar cual de las dos tendencias se deba ejecutar, le agradezco los basamentos legales que sustenta tan decision.

    Livio Liberati
    livioliberati@gmail.com
    0414-3423453

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  4. ¡HOLA! TENGO UN PROBLEMA CON MI VECINO DEL PISO DE ARRIBA...HACE MUCHOS RUIDOS MOLESTOS A PARTIR DE LAS 10 HASTA PASADAS LAS 11:30 DE LA NOCHE CUANDO TODOS ESTAMOS DESCANSANDO...SON RUIDOS TERRIBLES, RUEDAN MUEBLES,MARTILLAN,TROPIEZA,ARRASTRAN OBJETOS...SE LE HA COLOCADO PAPELITOS AGRADECIENDO NO HACER RUEDOS A ALTAS HORAS DE LA NOCHE Y AUN CONTINUA! ¿QUE DEBO HACER? ¡GRACIAS!

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  5. Bote de aguas negras tubería principal del edificio se tapo y reboso aguas negras hacia mi apartamento. Techos, tomacorrientes etc. bañado de aguas negras. Junta Condominio se negaron a apagar bomba para evitar desastre bajo argumento ese era mi problema. Logre repararlo sin ápice ayuda JC. Donde denuncio negligencia y reparación de daños a mi apartamento, muebles, enseres y hasta mi salud??? Gracias...

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  6. Buenas noches... Tuve la necesidad de denunciar ante ingeniería municipal a un propietario, ya que presuntamente violó la LPH, cambio la fachada del Edf. Construyó en áreas comunes (talud) realizó excavaciones e introdujo tuberias de agua y tanque de agua de 2000 Lit. Construyo sobre torrentera de agua, desforesto el talud, y coloco una baranda que se ve desde el exterior, construyo un deposito sobre el talud, el cual se observa tambien desde el exterior.violó también Ordenanzas municipales,Reglamento de propiedad horizontal y otras. Todo esto lo hizo sin la aprobación de los demás propietarios y sin el permiso de ingeniería municipal Puede él ser miembro de la Junta de condominio?. Qué puedo alegar para evitar que esté en la Junta. Espero sus comentarios. Gracias de antemano

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  7. Luis Vásquez
    Buenas y un saludo
    Nuestra administradora bloqueo nuestra facturación pago recepción de servicios unilateralmente y sin causa fundamentada formalmente e
    Esto ocurrió un día después de que se introdujo un presupuesto aprobado por la junta para reparar la caída de parte de friso de la fachada lateral por unas lluvias constantes de dos días y sustentándonos en esa emergencia se retiraron escombros y parte de la fachada afectada con un contratista de ese presupuesto ahora enfrentamos el bloqueo administrativo por parte de nuestra administradora y una coacción para que renunciemos la junta que declaro la emergencia y ordeno la reparación en vista de la emergencia y amenazan con rescindir el contrato unilateralmente y no desbloquear la administración del condominio y no renunciamos con todo las consecuencias que esto trae al edificio y sus propietarios

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  8. Buenas tardes, mi nombre es Sarqa Juyo Vilca
    Vivo en un conjunto habitacional, y tiene un reglamento general en el cual el area de parqueo pertenecen a todos y a nadie en general, es decir son de propiedad de la municipalidad , nadie compra el departamento con el parqueo , por un tema de antoguedad hay personas que tienen asignado algunos parqueos , mi departamento esta en primer piso y tiene dos ingresos , por la puerta trasera no están permitiendome ingresar con mi vehiculo, a pesar que no quiero quedarme con un parqueo solo necesito llegar con el auto parquearme unas horas y retirarme, no permiten el ingreso al conjunto con vehiculo.
    Ya tengo la incidencia policial , han constatado mi vivienda, que pasos debo seguir para hacer una querella legal contra el presidente de la junta de propietarios , ( la junta no esta inscrita en RRPP) y el presidente es de un parcial del conjunto no de todo el conjunto en general.
    Gracias

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  9. Muy completo y de mucho valor el aporte aquí expresado. felicitaciones, pero tengo una interrogante. En una residencia que esta habitada desde hace 6 años, no se encuentra protocolizada y existe un moroso desde el primer momento. Y nos regimos por la Ley de Propiedad Horizontal. ¿Podemos demandar al moroso?.

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  10. Hola mi nombre es marijo, tengo un problema y es el siguiente vivo en una propiedad denominada horizontal, antes era unifamiliar luego pasa a ser multifamiliar cada uno tiene entrada independiente, pues las vecinas de planta baja alegan que mi entrada independiente es area comun, a parte de eso la vecina del apartamento de abajo del mio en estod dias rompio lo que para ella es su techo para mi es mi piso unos bloques de vidrio que nos separa de un apartamento al otro ubicado en elpatio de mi casa y a parte de eso quiere en mi patio hacer un techo para que no mojarse de la lluvia, no se que hacer ella ha sido denunciada y no he logrado nada...ayudeme...

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