CONDOMINIO

JUNTA DE CONDOMINIO

Función  de la Junta de Condominio. Es otro órgano de la Administración del inmueble, cuyos objetivos es ejercer facultades de decisión y de gestión en todos los asuntos que interesan al Condominio. La Asamblea General de Copropietarios  elige entre sus miembros y por mayoría de votos a la Junta de Condominio. Su funcionamiento y constitución es obligatoria en todo inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal.

El artículo 18 de la Ley, establece la designación, constitución, integración forma de decisión y atribuciones de la Junta de Condominio.

 ¿Cómo está integrada la Junta de Condominio? Está integrada por tres miembros principales, como mínimo y sus respectivos suplentes; todos los Copropietarios  del Condominio, designados en Asamblea General.  Entre los miembros principales designados, se elegirá por cantidad de votos o previo acuerdo, su Presidente, Secretario, y Tesorero. 

 ¿Cuándo debe constituirse la Junta de Condominio? Se constituye en un plazo perentorio de sesenta días, contados a partir de la protocolización de la venta del  setenta y cinco  por ciento (75%) de  los apartamentos y locales de inmuebles. No se puede constituir antes del registro de apartamentos  y locales en el porcentaje citado, representa una mayoría  determinante del inmueble y es necesario organizar la administración del Condominio. 

¿Cuáles son las atribuciones de la Junta de Condominio? Las atribuciones  de la Junta de Condominio son la vigilancia y el control que sobre  la administración del inmueble, establezca el Reglamento de la Ley y en especial:

       Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios.

       Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador.

       Ejercer las funciones de Administrador en caso de que la asamblea de Copropietarios  no hubiere procedido a designarlo.

       Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar las reglamentación que fuere necesaria.

       Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.

       Autorizar al Administrador para que ejerza en juicio la representación de los Propietarios en los asuntos concernientes  a la administración de las cosas comunes.

La Ley contempla asimismo, que en el Reglamento de Condominio del inmueble también se establezcan entre otras normativas, las atribuciones de la Junta de Condominio, dentro de las cuales  debe ejercer dichas funciones sin remuneración.

LEY DE  PROPIEDAD HORIZONTAL 

Concepto: No existe en la legislación venezolana una norma que nos defina la Propiedad Horizontal. 

Su concepto lo establece en la doctrina Mariano Fernández quien la define como: “Una Propiedad especial que constituida exclusivamente sobre edificios, divididos por pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de  copropiedad conjunto  e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble”.

Es una figura específica en donde se conjugan dos derechos:

       El derecho de Propiedad del apartamento o local

       El derecho sobre las cosas comunes del inmueble 

Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución  del Documento de Condominio y la administración de las cosas comunes.

Se articulan así: dos derechos

       El derecho de Propiedad del inmueble (derecho individual)

       El derecho  de todos los Propietarios sobre las cosas comunes (derecho colectivo)

Interdependencia, de veracidad, solidaridad, basadas en derechos iguales. 

En Venezuela, el sistema de derecho de Propiedad Horizontal  se constituye por medio de la Ley y nace por decisión del Propietario o de los Propietarios de un inmueble, de destinarlo a la venta de apartamentos o locales. Esta decisión debe ser expresada en forma auténtica y con el Registro del  Documento de Condominio, por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. 

Esta decisión se establece:

       Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal.

       Edificaciones ya construidas y ocupadas, siempre y cuando su Propietario o Propietarios decidan venderlo bajo esta modalidad.

Su regulación data del 10 de junio de 1957, con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley  de Propiedad Horizontal, la cual fue reformada en fecha 26 de septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta última,  publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3.241 la cual rige hoy en día. 

CARACTERISTICAS:

       Es un régimen específico para edificios divididos por apartamentos y locales, susceptibles de apropiación independiente.

       La enajenación de apartamentos y locales sólo se podrá realizar una vez cumplidas las formalidades de protocolización del Documento de Condominio.

       Concurren los apartamentos y locales con las cosas comunes.

       Concurren dos derechos, el derecho de Propiedad individual y el derecho de Propiedad común, indispensable para el disfrute  y aprovechamiento de los apartamentos y locales.

       Concurren las obligaciones de los Copropietarios  en lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes, con las limitaciones y restricciones del derecho de Propiedad individual consagradas en el Documento de Condominio, su Reglamento y en la Ley de Propiedad Horizontal.  

Orden de prelaciones En la Propiedad Horizontal prevalece la Ley que rige la materia, es la Ley de Propiedad Horizontal, subsidiariamente, en cuanto no se opongan a dicha Ley, las disposiciones del Código Civil y cualesquiera otras que sean aplicables, como el caso de la Ley de Registro Público, en lo relativo a los derechos por la compraventa de inmueble. 

Comunidad de Personas y Propiedad Horizontal

Las viviendas son, desde la antigüedad, el cobijo y protección del ser humano. Desde los primeros tiempos fueron construidas para dar seguridad al hombre; para protegerlo de la intemperie. Tener un piso y un techo es sinónimo de tener asiento, de estar enraizado en algo, de pertenecer a un sitio. Por eso los mercados inmobiliarios reciben el nombre de Mercados de Bienes Raíces (o de Bienes y Raíces), porque se refiere a estructuras y propiedades que de alguna manera definen la vida del ciudadano; ya no será más un nómada; ya tiene dónde permanecer, dónde echar raíz.

Los grupos de personas representan ese edificio social que conocemos como Sociedad, donde debemos aprender a respetar las ideas de nuestros semejantes y pensar en un mundo mejor. Las comunidades de personas que integran las áreas comunes o áreas de dominio común (en latín con dominus o condominium, es decir, condominio, propiedad común o propiedad conjunta) tienen la potestad de velar por esos espacios comunes a todos, cuidarlos, protegerlos y responder por ellos.

El concepto de condominio tiene perfecta aplicación en las viviendas o edificios regidos por la propiedad horizontal, la cual denota comunidad de bienes o cosas comunes a los propietarios de las mismas, en el horizonte limítrofe del conjunto habitacional o residencial.

Lo fundamental en la convivencia o interacción vecinal, es el reinado de la cordialidad, el respeto y las buenas costumbres entre los residentes de un inmueble determinado, edificio o conjunto de viviendas.

Un elemento indispensable en la convivencia vecinal es la comunicación. Además de la cordialidad y el respeto, la comunicación es importante; intercambiar números telefónicos y correos electrónicos entre vecinos, estrecha aún más los lazos de vecindad entre ellos; básicamente en estos tiempos donde los actos delictivos han invadido la privacidad de los edificios y conjuntos residenciales, los vecinos deben protegerse; cuidarse unos a otros.

La vida en comunidades de personas que residen en edificios y conjuntos residenciales, comporta una serie de derechos y deberes, los cuales están reflejados en la Ley de Propiedad Horizontal - LPH (Gaceta Oficial Nº 3.241, Extraordinario, del jueves 18 de Agosto de 1.983). Destacan, a la luz de esta legislación, tres figuras centrales. En primer lugar, lo que pudiera llamarse el poder originario o de máxima autoridad como lo es la comunidad de vecinos, comunidad de propietarios, formalmente conocida como Asamblea de Propietarios. En segundo lugar, un órgano representativo de la comunidad de propietarios, conocido como Junta de Propietarios o Junta de Condominio, la cual es elegida por los propios propietarios para que representen y defiendan sus derechos e intereses. En tercer lugar, el Administrador, el cual es elegido por la comunidad o Asamblea de Propietarios, y es la figura operativa en la conducción y el quehacer diario del edificio o conjunto residencial, y en cuyos hombros descansa la responsabilidad del funcionamiento del inmueble o inmuebles encomendados.

La función del administrador, como trabajo que realmente es, debe ser remunerada, así esta persona resida en el edificio o conjunto de edificios que va a administrar, salvo que éste decida ejecutar este actividad ad honorem. Por el contrario, a la Junta de Condominio no se le establece remuneración alguna, por lo cual el trabajo de este grupo de personas merece respeto y consideración, respaldo y colaboración de parte de los propietarios. Sin embargo, sería importante considerar algún tipo de remuneración para estas personas que sacrifican su tiempo y su dignidad (a veces se les falta el respeto), por velar por las cosas comunes.

La Junta de Condominio debe tomar decisiones en los asuntos de la comunidad de propietarios. Su constitución y funcionamiento revisten carácter de obligatoriedad en los regímenes de propiedad horizontal. La elección de la junta está prevista en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se señala que este órgano comunal deberá estar integrado por tres (3) propietarios, como mínimo, y tres (3) suplentes que llenarán sus faltas. La misma la elegirá la comunidad de propietarios, y ellos (la junta) deben elegir un presidente. Esta junta durará un (1) año ejerciendo sus funciones, y podrán ser reelectos. En el artículo 19 se definen sus atribuciones.

Tanto la Junta de Condominio como el Administrador deben trabajar en equipo. La primera debe velar por el cuidado de las áreas comunes del edificio o conjunto residencial, y supervisar las actuaciones del Administrador. Este último debe centrarse en la gestión de los recursos, como la facturación mensual de los gastos comunes, la cobranza de los recibos, la compra de bienes y servicios, el pago a proveedores, llevar la contabilidad de manera clara, precisa y transparente, el manejo del Fondo de Reserva, las prestaciones sociales de los trabajadores, y demás tareas y responsabilidades previstas en el artículo 20 de la Ley.

Otra figura fundamental en el día a día de la convivencia vecinal, bajo el régimen de Propiedad Horizontal (PH), como auxilio de las tres (3) figuras mencionadas anteriormente, y fundamental en todo edificio o conjunto residencal, es la del Conserje o la Conserje, quien tiene a su cargo la limpieza y custodia del o los inmuebles bajo el régimen señalado. Sus atribuciones, derechos y deberes, están contemplados en la Ley Orgánica del Trabajo (LOT), en los artículos que van del 282 al 290.

Cada condominio tiene sus propias necesidades, las cuales deben jerarquizarse para el mejor aprovechamiento de los recursos a aplicar. Esta es la labor del Administrador. Es de fundamental importancia que cada propietario cumpla con su responsabilidad de contribuir con las cosas o gastos comunes (pagar el recibo de condominio); acción esta que define la vida, conservación y mantenimiento del edificio, las viviendas o conjuntos residenciales.

Cuando un propietario incumple con sus obligaciones condominiales, y se convierte en moroso (deudor de dos (2) o más recibos o cuotas de condominio), se torna en contribuyente o colaborador del deterioro del edificio o conjunto residencial, y tanto la junta de propietarios, como el administrador, deben evitar a tiempo que este cáncer se extienda al resto de los propietarios.

LA COMUNIDAD

Concepto.

La Comunidad es la atribución a varios sujetos de uno o varios derechos. Es en sentido civil, condominio.

Clasificación De La Comunidad.

A.   La primera supone el nacimiento del derecho, para una pluralidad de sujetos, con prescindencia de un nexo generador de la situación comunitaria. La comunidad derivativa tiene su origen en un acto inter vivos (donación, venta) o mortis causa (herencia, legado).

B.   Originaria o derivativa.

La comunidad puede ser ordinaria, si se conserva el derecho especial de pedir la división de una cosa; o forzosa, en caso de que la naturaleza de la cosa, o eventualmente un pacto de indivisión, se oponga a la partición.

C.   Ordinaria o forzosa.

D.   Incidental o convencional.

Es incidental si toma su origen en hechos o actos extraños a la voluntad (querer) de los participes (por ejemplo, comunidad hereditaria); o convencional, cuando surge por acuerdos voluntarios de las intervinientes en la situación comunitaria.

La Comunidad De Bienes Entre Concubinos.

El concubinato está referido a una idea de relación "monogámica", de cohabitación permanente, con o sin comunidad de bienes, fácilmente ostensible y demostrable, con o sin hijos, mediante el cual públicamente dos personas de distinto sexo aparentan ser marido y mujer; sin las restricciones de los artículos 396 al 401 del Código Penal venezolano, puesto que, habiendo bienes en el concubinato, aquellos no podrán integrar la comunidad de bienes si uno de los concubinos está vinculado en matrimonio y puede constituir igualmente, causal de divorcio.

"Se presume la comunidad, salvo prueba en contrario, en aquellos casos de unión no matrimonial, cuando la mujer o el hombre en su caso, demuestre que ha vivido permanentemente en tal estado, aunque los bienes cuya comunidad se quiere establecer aparezcan nombre de uno solo de ellos. Tal presunción solo surte efectos legales entre ellos dos y entre sus respectivos herederos y también entre uno de ellos y los herederos del otro. Lo dispuesto en este artículo no se aplica si uno de ellos está casado". (Art. 767 C.C.).

Cuando deja de existir la unión concubinaria, quedará de hecho extinguida la presunta comunidad que de ella deriva. Y siendo esta extinción una cuestión de hecho y no de derecho, sin otro requisito que la voluntad de ambas partes o de una sola de ellas, se entiende que bastará la sola prueba de la definitiva separación de los concubinos o la muerte de uno de ellos, para que quede disuelta la comunidad concubinaria y por ende procederse a su liquidación. La liquidación tendrá lugar cuando ambos concubinos convengan en repartir los bienes que hayan adquirido durante su vida en común; y en defecto de esta convención, cuando mediante decisión judicial se reconozca al hombre y a la mujer o a sus respectivos herederos, partición en ese patrimonio, luego que se haya alegado y probado en documentos los extremos exigidos en el mencionado Art. 767 del C.C.

La Copropiedad Con Indivisión Forzosa.

Existe en el caso de cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios, sin que a ninguno de ellos le sea posible exigir la división. Los derechos que corresponden a los condóminos no representan una servidumbre, sino un condominio.

La Ley de Propiedad Horizontal expresa: que no podrán acordarse la división de los locales o apartamentos sino en los casos en que lo autorice la Ley o la Asamblea de los Copropietarios por el voto de las dos terceras (2/3) partes de sus miembros, y en este último caso siempre y cuando se obtengan los permisos de las Autoridades competentes. (Art. 8 L.P.H).

PROPIEDAD HORIZONTAL

Concepto.

Se llama así la división entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública, directamente o por pasaje común.

Ordenamiento Normativo Vigente.

Son cosas comunes a todos los apartamentos (Art. 5 L.P.H):

a.     La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción;

b.     Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones;

c.      Las azoteas, patios o jardines.

Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste;

d.     Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos;

e.      Los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble;

f.       Los locales y obras de seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes;

g.     Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;

h.     Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común;

i.       Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen.

j.       Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;

k.     Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;

l.       Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes.

Derechos Y Obligaciones De Los Propietarios.

Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento. (Art. 6 L.P.H).

El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador. (Art. 4 L.P.H)

Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con la Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local.

El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las siguientes normas (Art. 3 L.P.H):

a.     Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local.

b.     Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder

c.      Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios.

d.     Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores.

e.      Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo.

f.       No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública.

g.     No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.

A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime. (Art. 7 L.P.H.).

Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por la Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores.

Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. (Art. 12 L.P.H.).

La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto. (Art. 13 L.P.H.).

Constitución Del Condominio.

En los condominios, la administración de las cosas comunes corresponde, según lo dispone el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, a tres órganos distintos, cada uno con su esfera propia de competencia, a saber:

a.     La Asamblea General de Copropietarios,

b.     La Junta de Condominio y

c.      El Administrador.

La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltasen orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios. De su seno sé elidirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de 60 días, luego de haberse protocolizado la venta del 75% de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por la Ley. (Art. 18 L.P.H.).

Enajenación De Apartamentos.

El hecho de la enajenación puede tener origen voluntario o legal.

Antes de proceder a la enajenación de cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales.

No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.

a.     Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio.

b.     La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente, situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente.

c.      El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad del inmueble.

Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble.

La enajenación de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporción al valor atribuido a cada apartamento. A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquiriente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras de cambio u otros documentos negociables. Tanto los pagos que deben hacer el adquiriente al enajenante como los que debe hacer el acreedor hipotecario se harán por intermedio de la administración del inmueble, salvo pacto en contrario.

El contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación. (Art. 34 L.P.H.).

Administración Y Extensión Del Condominio.

La administración del condominio corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador.

En materia de administración y conservación de las cosas comunes, la Asamblea de Propietarios es la máxima autoridad en el Condominio y sus acuerdos tomados respecto a la Ley, serán obligatorios para todos los propietarios; a ella corresponde la elección de los miembros de la Junta de Condominio y la designación y remoción del Administrador. A la Junta de Condominio corresponde, entre otras actividades, velar por el uso que se le haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria. Al Administrador, como órgano ejecutivo del Condominio, se le asigna el mayor número de actividades con la Ley.

La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Ley y, en todo caso tendrá las siguientes:

a.     Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;

b.     Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;

c.      Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;

d.     Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;

e.      Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador;

Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso (Art. 11 L.P.H.):

a.     Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;

b.     Los que se hubieran acordado como tales por el 75% por lo menos, de los propietarios.

Corresponde al Administrador (Art. 20 L.P.H.):

a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;

b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como reparaciones menores de las cosas comunes.

c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios.

d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución.

e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, y deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.

f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos.

g) Llevar los libros de:

1.     Asamblea de Propietarios,

2.     Actas de la Junta de Condominio,

3.     Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.

4.     Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

LOS DERECHOS REALES DE USO Y DE HABITACIÓN

Concepto.

El derecho de uso y el derecho de habitación son derechos reales de características comunes. Suelen regularse conjuntamente, pero constituyen derechos diferentes.

Se entiende por derecho de uso aquel derecho real que legitima para tener y utilizar una cosa o bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y, en su caso, su familia. Los derechos y obligaciones del usuario se definen en el título constitutivo y, a falta de éste, se regulan por lo que la legislación establezca al respecto.

El derecho de habitación es aquel derecho real que otorga a su titular el derecho a ocupar en un inmueble la parte necesaria para él y su familia, con la finalidad de satisfacer sus necesidades de vivienda.

Caracteres.

1.     Por razón de las personas:

       En el derecho real interviene un sujeto (titular del derecho).

1.     Por razón del objeto:

       En el derecho real el objeto es una cosa corporal y también incorporal.

1.     En razón del poder que atribuyen al titular:

       El derecho real implica el poder sobre una cosa.

1.     Por razón de su eficacia:

       Su eficacia sigue a la cosa.

5. Por la importancia que la ley y la voluntad tienen en su creación:

       El derecho real toma su configuración de la ley y obedece al principio de orden público. Los diferentes derechos reales y los modos de adquirirlos, por su relevancia para los ordenamientos jurídicos nacionales, suelen están establecidos exclusivamente en la ley.

6. Por razón del origen:

       Los derechos reales precisan de un título y de un modo de adquirir, establecidos por la ley.

7. Por razón de su duración y causas de extinción:

       El derecho real tiene de ordinario naturaleza perpetua, y se extingue con el perecimiento de la cosa.

8. Por objeto de protección registral.

       El derecho real, en especial el de naturaleza inmueble, suele ser protegido por el ordenamiento jurídico mediante su inscripción en un registro especial de naturaleza pública, lo que acredita su dominio o, en su caso, su posesión.

Contenido Y Régimen Jurídico.

Los derechos reales, son derechos civiles patrimoniales en los cuales hay dos elementos: a. Un sujeto activo, titular del derecho; y b. La cosa, objeto de la relación. Los derechos de uso y habitación se constituyen del mismo modo y con las mismas limitaciones que el usufructo, pero no existe uso ni habitación establecido por la ley.

Es aquel derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder o señorío directo e inmediato sobre una cosa determinada, sin necesidad intermedio alguno personalmente obligado, y que impone asimismo a todo el mundo (erga omnes) un deber de respeto y, a veces, cuando se trata de derechos reales limitados, un "hacer" o un "no hacer" posiblemente conectado a un soportar.

EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE

Concepto.

Derecho real, perpetuo o temporal sobre un inmueble ajeno en virtud del cual se puede usar de él o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad

Caracteres.

A.    

1.     la servidumbre no se presupone: su constitución y existencia deben probarse.

2.     el ejercicio de la servidumbre, debe adaptarse al objeto y necesidades para que se estableció (Art. 726 C.C.), debe efectuarse de manera que resulte lo menos gravoso posible para el fundo sirviente (Arts. 727 y 729 C.C.).

3.     en casi de conflicto la interpretación debe favorecer en lo posible al fundo sirviente (Art. 734 C.C.).

B.   Si estar gravado con una de la limitaciones de la propiedad establecidas en el interés privado es el estado normal de la propiedad, el hecho de estar un fundo gravado con servidumbre constituye un estado excepcional de la propiedad, de allí que:

C.   Las servidumbres son unilaterales en el sentido de que implican una carga para uno y en cambio un derecho para otro. Así pues la limitación impuesta sobre la propiedad de uno no está compensada por una limitación correlativa de la propiedad del otro. Las aparentes excepciones de esta unilateralidad están constituidas por casos en que en realidad existen dos servidumbres, de igual contenido y de signo contrario.

D.   Precisamente porque la servidumbre representa una carga unilateral sobre la propiedad del fundo sirviente, la constitución de las servidumbres suele hacerse por actos a título oneroso (aunque también pueda hacerse por actos a título gratuito).

E.    Las servidumbres tienden a la perpetuidad aunque pueden ser temporales sin que en este caso exista una duración máxima fijada por el legislador.

F.    Las servidumbres son doblemente reales y doblemente ambulatorias. Así siguen a la cosa en manos de quien esté tanto en cuanto son cargas como en cuanto son facultades.

G.   Las servidumbres son derechos inseparables de la propiedad del fundo dominante, de modo que el propietario de éste no puede enajenar dicho fundo separadamente de la servidumbre. Esto, no excluye que pueda cederse separadamente el ejercicio de la servidumbre sin ceder el fundo ni la servidumbre misma.

H.   La servidumbre no es un derecho autónomo en el sentido de que no puede existir sino siendo inherente a un derecho de propiedad; pero si es un derecho autónomo en el sentido de que originalmente nace por título separado y de que puede extinguirse separadamente del correspondiente

Derecho de propiedad.

Contenido.

La ley no limita el posible contenido de las servidumbres siempre que no sea contrario al orden público. Es posible incluso una servidumbre cuyo contenido sea la remoción de una limitación legal establecida en interés privado. Dicha afirmación no implica una derogación del principio de que los derechos reales constituyen un numerus clasus, ya que este principio lo que excluye es la creación de derechos reales de un tipo no contemplado en la ley aunque presenten la peculiaridad de poder tener cualquier contenido lícito.

Régimen Jurídico.

De acuerdo con la ley "las servidumbres se establecen por título, por prescripción o por destinación del padre de familia" (Art. 720 C.C.).

Modos De Constitución De Las Servidumbres Aparentes:

A.   Cuando la ley señala que pueden constituirse "por título" indica que pueden constituirse por testamento o por contrato.

Quien puede imponer la servidumbre al fundo es en principio, el propietario del fundo sirviente con las siguientes advertencias:

1.     "El propietario no puede, sin el consentimiento de quien tenga un derecho personal de goce o un derecho real sobre el predio, imponer a este servidumbres que perjudiquen al tercero que tiene ese derecho". (Art. 722 C.C.).

2.     "La servidumbre concedida por un copropietario de un predio indiviso, no se reputa establecida y realmente eficaz, sino cuando los demás la han concedido también, juntos o separados". (Art. 723 C.C.). "Las concesiones hechas bajo cualquier título por los primeros, quedarán siempre en suspenso hasta que el último las haya otorgado" (Art. 723 ap. 1º). Sin embargo la concesión hecha por uno de los copropietarios, obligará al concedente y a sus sucesores y causahabientes, aunque sean singulares, a no poner impedimento al ejercicio del derecho concedido.

3.     Del mismo modo, efectuada la partición, la servidumbre tendrá toda su validez en lo que afecte a la parte del predio que se adjudique al concedente" (Art. 723 últ. ap.).

4.     El enfiteuta puede adquirir o imponer servidumbre al fundo enfitéutico; pero mientras las servidumbres adquiridas no cesas por la extinción de la enfiteusis, en cambio, en tal caso cesarán las servidumbres que el enfiteuta haya impuesto al fundo. (Art. 751 C.C.).

A.   Las servidumbres aparentes pueden adquirirse también por usucapión. Rigen en la materia de las normas sobre usucapión de la propiedad "en cuanto sean aplicables"; pero el tiempo útil para usucapir "se contará desde el día en que el dueño del fundo dominante haya comenzado a ejecutarlas sobre el predio sirviente" (Art.720, ap. Único, 1ª disp.). Generalmente si se invoca una usucapión decental, el tiempo útil en cuestión no comienza a corres mientras no se haya registrado el título.

B.   Las servidumbres aparentes pueden constituirse también por "destinación del padre de familia" en dos formas:

a.     Así pues en esta hipótesis es necesario:

-La existencia de dos fundos divididos.

-Que ambos fundos hayan sido poseídos por un mismo propietario, sea que los haya poseído como un solo fundo o como fundos separados.

-Una situación de hecho consistente en que "las cosas" se encuentren en un "estado del cual resulta la servidumbre".

-La circunstancia de que esa señales visibles hayan sido establecidas por el propietario común de ambos fundos.

b.    Cuando se consta por cualquier tipo de prueba que los dos fundos actualmente divididos han sido poseídos por el mismo propietario, y que éste ha puesto o dejado las cosas en el estado del cual resulta la servidumbre (Art. 721 C.C.).

c.      "También podrá el propietario de dos predios gravar con servidumbre de cualquier especie, uno de ellos en beneficio del otro, siempre que lo haga en escritura protocolizada en la Oficina Subalterna de Registro a que corresponda la ubicación de los inmuebles" (Art. 721 ap. 1º).

"Si los dos predios dejan de pertenecer al mismo propietarios, en uno cualquiera de los casos, sin ninguna disposición relativa a servidumbre, ésta se reputa establecida activa y pasivamente sobre cada uno de dichos predios" (Art. 721 ap. Últ.), norma por demás evidente toda vez que la propia definición legal de servidumbre se desprende que el fundo sirviente y el fundo dominante deben pertenecer a distinto dueño (Art. 709 C.C.).

Modos De Constitución De Las Servidumbres No Aparentes:

1.     En cuanto a su adquisición por títulos, pueden adquirirse de igual forma que las servidumbres aparentes, es decir, por testamento o por contrato (sueles ser a título oneroso o a título gratuito).

2.     Su adquisición por usucapión se rige de igual manera que la usucapión de las servidumbres aparentes, salvo que el tiempo útil usucapir "se contará desde el día en que el propietario del predio dominante manifieste por escrito al propietario del fundo sirviente su pretensión sobre ellas" (Art. 720 ap. Único 2ª disp.).

Constitución.

Las servidumbres prediales puede ser constituidas coactiva (expresamente establecida por la ley: heredades enclavadas y por usucapión) o voluntariamente (por contrato o testamento). Por título, si fuesen continuas y aparentes, o discontinuas de cualquier clase. Las aparentes y continuas pueden también ser constituidas por usucapión.

Extinción.

Las servidumbres pueden extinguirse por diversas causas:

1.     "Cesarán las servidumbres cuando los caos se encuentren en un estado que haga imposible su uso" (Art. 748 C.C.), en el supuesto de reaparecer las servidumbres "cuando las cosas se establezcan de modo que pueda hacerse uso de ellas, a no ser de que haya transcurrido tiempo bastante para que la servidumbre quede extinguida. Si se reconstruyere el mismo período una pared o una cosa, se conservarán las servidumbres preexistentes" (Art.749 C.C.)

2.     Por Imposibilidad.

"Se extingue toda servidumbre cuando la propiedad del predio sirviente y la del dominante se reúnen en una misma persona" (Art. 750 C.C.), que es lo que se llama consolidación. La norma responde al viejo principio nemine res sua servi.

3.     Por Consolidación.

"Se extinguen las servidumbres cuando no se ha hecho uso de ellas por el término de 20 años" (Art. 752 C.C.). En tiempo comenzará a contarse "desde el día en que dejo se usarse la servidumbre" respecto de las aparentes, "Y desde el día en que se haya verificado un acto contrario a la servidumbre" (Art.752 ap. Único) respecto de los no aparentes.

"El modo de la servidumbre se prescribe de la misma manera que la servidumbre (Art.753 C.C.).

"La existencia de vestigios con cuyo auxilio se haya practicado una toma de agua no impedirá las prescripción; para impedirla se requiere la existencia de la toma de agua o del canal de derivación, y la conservación de éstos en estado de servicio" (Art. 754 C.C.).

"El ejercicio de la servidumbre en un tiempo diferente del que determinen la posesión o el contrato, no impedirán la prescripción (Art. 775 C.C.). Lo que puede ocurrir en este caso es que el interesado éste ejerciendo usucapiendo otra servidumbre distinta.

"Si el predio dominante perteneciere proindiviso a muchas personas, el uso de la servidumbre hecho por una de ellas impedirá la prescripción respecto de todas" (Art. 756 C.C.) y a su vez "la suspensión o interrupción de la prescripción a favor de uno de los copropietarios, aprovecha igualmente a los demás" (Art. 757 C.C.). Ambas reglas son consecuencia de la indivisibilidad de las servidumbres.

4.     Por el No Uso.

Constituye un acto unilateral para el cual se necesita capacidad o poder para disponer.

5.     Por renuncia del propietario del fundo dominante.

6.     Por vencimiento del término o cumplimiento de la condición resolutoria a que eventualmente estuvieron sujetos.

Si cesa la enfiteusis cesan también las servidumbres impuestas por el enfiteuta. (Art. 751 2º disp.).

7.     Por Abandono.

7.     Por cesación de las enfiteusis.

Se extinguen la servidumbres por el abandono que haga el propietario del fundo sirviente a favor del fundo dominante, de acuerdo con la facultad que le confiere la ley (Art. 730 C.C.), caso en el cual hay consolidación de la propiedad de ambos fundos en una sola mano.

Protección De Las Servidumbres.

Corresponde a los titulares de una servidumbre:

a.     el derecho de ejercer las servidumbres accesorias indispensables para el uso de la principal, pero la concesión de una servidumbre no comportará la de otras para hacer más cómodo su goce;

b.     la facultad de hacer en el predio sirviente, todos los trabajos necesarios para el ejercicio y la conservación de la servidumbre, cargando con los gastos, aun en el caso de que la reparación se hiciere indispensable por vicio propio del fundo;

c.      el derecho de gozar de la servidumbre en la extensión compatible con la naturaleza del inmueble dominante, aunque las necesidades de éste se hubieren acrecentado desde la época en que se constituyó el gravamen. Pero si tal consecuencia proviniere de cambios en el destino o en la condición del inmueble, que agravasen de un modo anormal la carga del predio sirviente, el juez podrá limitar el uso, y si ello fuere imposible, declarar extinguida la servidumbre; y

d.     el derecho de usar de las acciones posesorias. Tendrán esta facultad, tanto los poseedores mediatos como los inmediatos de las heredades dominantes, siempre que fueren turbados o impedidos de usar las servidumbres inscriptas y hubieren ejercido estas últimas dentro del año, aunque fuere una sola vez.

e.      Interdicto de recobrar posesión.

Art. 2197.- El propietario de la heredad dominante deberá ejercer la servidumbre del modo menos perjudicial para el fundo sirviente. No podrá introducir en éste cambios innecesarios y estará obligado, si posee una construcción sobre él para el ejercicio de la servidumbre, a mantenerla conforme lo requiera el interés del propietario del inmueble gravado.

ACCIONES DE DEFENSA DE LOS DERECHOS REALES

Protección De Los Derechos Reales.

Todo derecho real sólo puede ser creado por la ley. Los contratos o disposiciones de última voluntad que tuviesen por fin constituir otros derechos reales o modificarlos, valdrán como actos jurídicos constitutivos de derechos personales, si como tales pudiesen valer.

Son derechos reales: el dominio y el condominio, el usufructo, el uso y la habitación, las servidumbres prediales, la prenda y la hipoteca.

Los derechos reales se protegen básicamente por medio de las acciones reales, que en nuestro código son:

       Acción reivindicatoria.

       Acción confesoria.

       Acción nugatoria.

Las Acciones Reales.

Las Acciones reales, son los medios por los cuales se hace declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los Derechos Reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnización del daño causado.

Distinción Entre Las Acciones Reales Y Personales, Petitorias Y Posesorias.

Las acciones reales tienen por objeto garantizar el ejercicio de algún derecho real, es decir, aquellas que ejercita el demandante para reclamar o hacer valer un derecho sobre alguna cosa, con plena independencia de toda obligación personal por parte del demandado; mientras que las acciones personales son las que tienen por objeto garantizar un derecho personal, es decir, se deducirán para exigir el cumplimiento de una obligación personal, ya sea de dar, de hacer o de no hacer determinado acto.

La Acción posesoria. Un adquirente con justo título y de buena fe le compete esta acción para que, aun cuando no haya prescrito, le restituya la cosa con sus frutos y accesiones, el poseedor de mala fe, o el que teniendo título de igual calidad ha poseído por menos tiempo que el actor. No procede esta acción en los casos en que ambas posesiones fuesen dudosas o el demandado tuviere su título registrado y el actor no, así como contra el legítimo dueño. El beneficiario de la acción debe ser aquel poseedor que tenga justo título y actuar de buena fe, y además, en situación de prescribir la cosa.

Tendrá el carácter de demandado el poseedor de mala fe, o el que teniendo título ha poseído por menos tiempo que el actor. El objeto de la acción es la recuperación o la restitución de la posesión del bien mueblo o inmueble.

LA ACCIÓN REIVINDICATORIA.

Concepto.

La acción reivindicatoria, es la acción que se puede ejercer el propietario o quien tiene derecho a poseer una cosa para reclamarla de quien efectivamente posee. Se brinda en defensa de todos los derechos reales que se ejercen por la posesión, dominio, condominio, usufructo, uso, habitación y prenda. Para su procedencia es necesario que haya mediado desposesión.

Fundamentos Y Requisitos Para Su Procedencia.

Pueden reivindicarse las cosas muebles o inmuebles, y los títulos de créditos que no fueren al portador, aunque hayan sido endosados sin transferencia de dominio, mientras permanezcan en poder del simple tenedor.

El objeto es la recuperación de cosas muebles o inmuebles, debe referirse a cosas particulares (cosas que pueden determinarse físicamente), a cosas físicamente determinadas.

Para iniciar una acción reivindicatoria se debe ser propietario de la cosa o ser titular de un derecho real que se ejerce por la posesión, tales como el usufructuario, el usuario, el prendario, los cuales tienen sobre la cosa derechos directos, derechos que les autorizan a poseer las cosas sobre que han sido establecidas y si por cualquier circunstancia han perdido la posesión, disponen de acción real para reivindicarla.

La acción reivindicatoria compete al propietario de la cosa y a los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión. La acción de reivindicación y las demás acciones reales son imprescriptibles; y se da contra del poseedor que está obligado a restituir la cosa, o que la adquirió del reivindicante o de su autor, aunque fuese de buena fe, por un título nulo o anulable.

Procederá también contra el poseedor actual que la obtuvo de un enajenante contra quien procedía dicha acción, salvo lo dispuesto en relación de los adquirentes de derechos sobre inmuebles a título oneroso y de buena fe.

Efectos De La Reivindicación.

1. La restitución de frutos: El poseedor que haya sido condenado a restituir la cosa, o a pagar su precio abonará los frutos percibidos desde la notificación de la demanda, aunque no hubieren sido solicitados. La condenación comprenderá el valor de los frutos no percibidos por negligencia del poseedor durante el expresado período. Si medió mala fe de parte de aquél, deberá también los que el reivindicante hubiere podido percibir, y aun los frutos civiles que hubiere sido susceptible de producir la cosa no fructífera.

2. Las mejoras. Los gastos necesarios o útiles serán pagados al poseedor condenado a la restitución.

Son gastos necesarios o útiles los pagos por impuestos extraordinarios sobre el bien y por las hipotecas o impuestos que lo gravaban cuando el demandado o su autor comenzó a poseer.

Se abonará además al poseedor el mayor valor que la cosa hubiere obtenido por gastos hechos en ella, útiles o necesarios; pero las mejoras suntuarias podrán ser retiradas por el reivindicado, si al hacerlo no causare daño al inmueble. El actor está obligado a pagar el mayor valor que por los trabajos o construcciones nuevas, hubiese adquirido el bien reivindicado en el momento de la restitución.

3. Los deterioros. El poseedor de mala fe será responsable de la ruina o deterioro de la cosa, aunque fuere causado por caso fortuito, a no ser que hubiere ocurrido igualmente en poder del reivindicante.

4. La destrucción de la cosa. El poseedor de buena fe sólo responderá por la destrucción o deterioro de la cosa, aunque resultare de hecho suyo, hasta la concurrencia del beneficio obtenido por la enajenación de los materiales o accesorios, o su empleo en otros bienes, pero el de mala fe deberá satisfacer el valor del objeto, aunque no hubiere obtenido provecho alguno.

LAS ACCIONES DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO

Deslinde es la determinación de los límites entre fincas colindantes; amojonamiento, es la colocación de señales (mojones) para determinar materialmente los límites.

En los casos de confusión de límites, los propietarios gozan de acción de deslinde, a fin de someter al Juez el conflicto. Para que esta acción proceda se requiere:

a.     Que se trate de predios rústicos

b.     Que sean contiguos

c.      Que exista real confusión de límites

d.     Que los predios pertenezcan a diferentes propietarios.

La acción de deslinde, debe quedar en constancia material, para ello es necesaria la cooperación entre los copropietarios de los inmuebles o predios colindantes. El propietario de un predio puede obligar a los vecinos, sean propietarios o poseedores al amojonamiento; y de acuerdo con lo que establezcan las leyes y ordenanzas locales, o en su defecto, los usos del lugar y la clase de la propiedad, a construir, a expensas comunes, las obras que las separen. (Art. 550 C.C.).

LAS ACCIONES CONFESORIAS Y NEGATORIAS

A.   En realidad, la acción confesoria no es una sola. En primer lugar, puede tener por objeto obtener la declaración judicial de la existencia de la servidumbre activa sobre un fundo. En esta primera hipó tesis el legitimado activo es quien pretende ser titular de la servidumbre y el legitimado pasivo el propietario del fundo sirviente.

Y en segundo término, puede tener por objeto obtener una declaratoria judicial favorable al actor cuando existan eventuales contraposiciones de derechos rivales o cuando alguien impida o perturbe al actor el ejercicio del derecho de servidumbre (aunque esa otra persona no invoque a su vez ser titular de la servidumbre).

B.   La Acción Confesoria.

C.   La Acción Negatoria.

Tiene por objeto obtener una pronunciación judicial de que sobre un determinado fundo no exista una determinada servidumbre.

Como las servidumbres son susceptibles de posesión cabe en la materia el planteamiento de los interdictos de amparo o de despojo, con la advertencia de que: "En todas las cuestiones de posesión en materia de servidumbre, el uso en el año precedente y, cuando se trate de servidumbres ejercidas en intervalos que excedan de un año, el uso del último periodo de disfrute, determinaran el estado de las cosas que deba protegerse con las acciones posesorias" (Art. 787 C.C.).

CONCLUSIÓN

Al finalizar este trabajo, he llegado a la conclusión de tan cual es importante es para nuestros propósitos, como futuros abogados y por supuesto, en lo personal para nuestra vida cotidiana, tener conocimiento acerca de los bienes y derechos reales, los cuales son una herramienta para el mejor convivir en esta sociedad, puesto que, su claridad, su imparcialidad y equidad así lo disponen en nuestro Código Civil Venezolano, que por cierto, si nos detenemos analizarlo artículo por artículo es simple y llanamente moral y buenas costumbres, para un mejor convivir en sociedad donde no haya ni exista injusticias y parcialidades, por que las leyes son iguales para todos y debemos cumplirlas.

BIBLIOGRAFÍA

http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scon/Febrero/196-130207-06-1584.htm

http://bolivar.tsj.gov.ve/decisiones/2007/febrero/1331-13-4801-.html

http://www.viviendaenred.net/leyes_decretos/Documentos/LEY%20PROPIEDAD%20HORIZONTAL.pdf

http://es.wikipedia.org/wiki/Derecho_real

http://www.monografias.com/trabajos29/derechos-reales/derechos-reales3.shtml#accionesreales

http://www.monografias.com/trabajos4/acciones/acciones.shtml

Código Civil de Venezuela. GACETA OFICIAL Nº 2990 extraordinario del 26 de junio de 1.982.

Código Civil Venezolano Comentado y Concordado por Emilio Calvo Baca (Abogado). Caracas – Venezuela. 2007.

OSSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticasy Sociales. 1ª Edición Electrónica.

Asamblea Nacional discute reforma a Ley de Propiedad Horizontal

Se contempla "la incorporación de un concepto más amplio del propietario". También se estudiará la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, referida a las tasas de alquiler de los inmuebles. Según el presidente de la Comisión de Administración y Servicios de la Asamblea Nacional, Darío Vivas, hoy la plenaria aprobará en primera discusión el proyecto de reforma a la Ley de Propiedad Horizontal.

El parlamentario explicó que inicialmente la modificación contenía 58 artículos, no obstante, fue aumentada a 85 con algunas innovaciones importantes que serán revisadas por un equipo técnico para luego darlas a conocer a la opinión pública.

En el instrumento se prevé incorporar disposiciones especiales para definir el papel de los conserjes y garantizar que esas personas cuenten con mecanismos de seguridad social.

Asimismo, se contempla la incorporación de un concepto más amplio del propietario y establece definiciones acordes en lo referido a las áreas comunes.

Por otro lado, prevé que los consorcios encargados de prestar servicios públicos en las edificaciones lo hagan en el interior de las mismas.
Además se propone la revisión de la alícuota que pagan los locales en los centros comerciales.

Vivas precisó que la instancia legislativa que preside también estudia la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, referida a las tasas de alquiler de los inmuebles.

En este sentido, informó que el equipo técnico de la Comisión examina detalladamente este instrumento que prevé controlar los abusos de algunos propietarios que cobran elevado arrendamiento a venezolanos que carecen de vivienda.

 05 Septiembre 2006

La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente.

La propiedad horizontal  tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción.

En este tipo de construcciones, por mandato de la ley  deberá haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. A este grupo se le llama Junta de Condominio.

También es bueno que sepamos que para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio. En este documento  se señala entre otras cosas, la intención del constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, se especifica que uso se le va a dar a estos apartamentos o locales, se señalan las características de la construcción del edificio, su tamaño, número de pisos, cuantas personas conformarán la junta de condominio, etc.

La base legal de la Propiedad Horizontal es la Ley de Propiedad horizontal.

Material revisado y supervisado

 Por el abogado Onasis R  Lamillo Q